금리 하락에 거래 재개⋯서울 상업용 부동산 투자 33.7조 ‘역대 최대’

▲서울 상업용 부동산 시장 보고서. (사진제공=CBRE 코리아)

지난해 서울 상업용 부동산 시장이 금리 하락과 대규모 거래 재개에 힘입어 역대 최대 투자 규모를 기록했다.

부동산 서비스 기업 CBRE 코리아가 3일 발표한 ‘2025년 4분기 서울 상업용 부동산 시장 보고서(Seoul Figures Q4 2025)’에 따르면, 지난해 서울 상업용 부동산 연간 투자 규모는 33조7000억원으로 집계됐다. 이는 역대 최대 수준이다. 금리 하락에 따른 차입 여건 개선과 함께 그간 지연됐던 대형 거래가 본격화된 영향으로 풀이된다. 실사용 목적의 매입과 프라임 자산 선호가 뚜렷해지며 거래 성격에도 구조적 변화가 나타났다.

지난해 전반에 걸친 금리 하락으로 차입 금리와 자산 수익률(Cap Rate) 간 역마진이 상당 부분 해소되면서 투자 심리도 점진적으로 회복됐다. 이러한 흐름은 4분기에도 이어졌다. 지난해 4분기 서울 상업용 부동산 투자 규모는 전년 동기 대비 68.6% 증가한 8조8807억원으로 집계됐다. 해당 분기 거래는 오피스와 물류 자산이 주도했다.

4분기 오피스 거래 규모는 약 5조5921억원으로 전체 상업용 부동산 거래의 63%를 차지했다. 전략적 투자자(SI)의 참여도 두드러졌다. LX그룹의 LG광화문빌딩 매입과 머니투데이의 프리미어플레이스 확보 등 기업 주도의 사옥 매입 사례가 잇따랐다.

서울 A급 오피스 평균 공실률은 4분기 기준 3.3%로 전 분기 대비 0.2%포인트 상승했다. 2022년부터 2024년까지 이어졌던 1~2%대 저공실 국면을 지나 수급 정상화 단계로 진입하고 있다는 분석이다. 명목 임대료는 전 분기 대비 2.0% 오른 ㎡당 4만768원을 기록했다. 실질 임대료는 무상임대 기간이 소폭 확대되는 추세에도 불구하고 ㎡당 3만8304원으로 전년 대비 6.3% 상승했다.

수도권 A급 물류 시장에서는 공급 구조 변화가 두드러졌다. 지난해 4분기 신규 공급은 27만8361㎡로 연간 누적 기준 약 104만㎡에 달했다. 이에 따라 누적됐던 공급 부담이 빠르게 완화됐다. 연말 기준 수도권 A급 물류센터 평균 공실률은 17%로 집계됐다. 상온 물류 공실률은 10% 수준까지 하락하며 안정화 국면에 접어들었다. 4분기 물류 투자 규모는 전 분기 대비 약 70% 증가한 2조1627억 원을 기록했다. 청라 로지스틱스 센터 등 우량 자산을 중심으로 국내외 자본의 투자가 이어졌다.

리테일 시장은 내수 회복이 제한적인 상황에서도 인바운드 관광 수요 증가가 회복을 뒷받침했다. 지난해 1~11월 누적 외국인 방한객 수는 1740만 명을 넘어 전년 대비 15% 증가했다. 2019년과 비교해도 9% 높은 수준이다. 소비 패턴은 명품 중심의 고가 단품 소비에서 라이프스타일·뷰티·웰니스 중심의 중저가 다품목 소비로 이동하고 있다. K-의료관광 확대로 메디컬 업종 수요도 늘어나는 추세다. 명동은 대형 약국과 뷰티 브랜드가 집적되며 ‘뷰티·메디컬 특화’ 상권으로 재편되고 있다. 성수와 한남 등 주요 상권도 견조한 임차 수요 속에 임대료 상승세를 이어갔다.

최수혜 CBRE 코리아 리서치 총괄 상무는 “2025년 상업용 부동산 시장은 금리 하락 환경 속에서 지연됐던 거래가 재개되며 오피스와 물류 자산을 중심으로 투자 활동이 크게 확대된 한 해였다”며 “기업의 전략적 매입과 프라임 자산에 대한 선별적 투자가 늘어나면서 자산 선호와 거래 구조에도 변화가 나타나고 있다”고 말했다.