CBRE “공급 늘어도 공실률 안정⋯상업용 부동산 시장 탄탄”

▲서울 남산에서 바라본 아파트 단지. 신태현 기자 holjjak@ (이투데이DB)

글로벌 최대 종합 부동산 서비스 기업 CBRE 코리아가 올해 국내 상업용 부동산 시장이 전환점을 맞을 것으로 내다봤다.

CBRE 코리아는 22일 ‘2026 국내 상업용 부동산 시장 전망 보고서’를 통해 거시경제 회복과 금리 안정 기조 속에서 수급 균형과 자산 가치 재평가가 동시에 진행될 것이라고 밝혔다.

보고서에 따르면 2025년 상업용 부동산 거래 규모는 대형 오피스 거래 확대에 힘입어 약 33조8000억 원으로 역대 최대치를 기록했다. 2026년에는 기저 효과로 일부 조정이 예상되지만 사옥 확보를 위한 전략적 투자와 대체 자산 수요가 이어지며 시장 흐름은 견조할 것으로 전망됐다. 특히 데이터센터는 정책금융 지원과 지역 개발 유도책에 힘입어 정책 기반의 전략 자산으로 위상이 강화될 것으로 분석됐다.

서울 오피스 시장은 2026년을 기점으로 도심권 A급 자산의 신규 공급이 중장기적으로 가시화될 전망이다. 신규 공급은 약 24만㎡ 규모다. 2029년까지 PF 전환이 완료된 추가 프로젝트를 포함하면 총 149만㎡가 공급될 예정이다.

공급 확대에도 불구하고 올해 서울 오피스 공실률은 5% 미만 수준에서 안정될 것으로 예상됐다. 프라임 자산에 대한 수요가 꾸준하고 실사용자 기반이 견고하다는 판단이다. CBRE가 실시한 아태지역 설문조사 결과 서울 오피스 이용자의 약 70%가 주 5일 출근을 유지하고 있는 것으로 나타났다. 이는 아태 지역 평균인 28%를 크게 웃도는 수치다. 개발 원가 상승에 따른 임대료 인상 압력은 시장 전반에 지속되고 있으며 일부 시장에서는 렌트프리 조건 조정과 함께 임대인과 임차인 간 협상 구조 변화도 감지되고 있다.

리테일 시장은 내수 부진 속에서도 외국인 관광객 증가와 메디컬·체험 중심 소비 확산에 힘입어 주요 상권을 중심으로 회복세를 보이고 있다. 명동과 강남 등 전통 상권은 공실률이 낮아지고 임대료도 반등하는 흐름이다. 성수와 용산 등 신흥 상권은 급성장 이후 완만한 조정 국면에 들어섰다. 리테일 공간은 판매 중심에서 체험 중심의 목적형 매장으로 빠르게 전환되고 있으며 오피스 아케이드 내 리테일도 저층부 활용 가치를 높이는 전략으로 주목받고 있다.

수도권 A급 물류 시장은 신규 공급 감소로 과잉 우려가 완화되며 수급 균형을 찾아가는 모습이다. 2026년 신규 공급은 약 86만㎡로 2024년 대비 크게 줄어들 전망이다. 평균 공실률은 2025년 17% 수준에서 올해 10% 초반대로 안정화될 것으로 예상됐다. 상온 프라임 자산은 공실률이 한 자릿수까지 낮아지며 희소성과 선호도가 높아지고 있다. 서부권은 이커머스 중심 수요가 남부권은 3PL 중심 수요가 뚜렷해지며 지역별 임대료 격차도 확대되는 흐름이다.

최수혜 CBRE 코리아 리서치 총괄 상무는 “2026년은 단순한 조정 국면을 넘어 공급 확대와 수요 재편, 투자 전략 다변화가 동시에 전개되는 시점”이라며 “임차인에게는 선택지가 넓어지고 투자자에게는 검증된 자산 중심의 전략적 접근이 중요해질 것”이라고 말했다.