전문가들 “대폭 확대 실현 어려워…정책 뒷받침 필요” [2026 주택공급 기상도 ③]

▲서울의 한 아파트 단지 공사 현장. (연합뉴스)

10대 건설사들이 내년도 분양 계획 물량을 올해 대비 약 40% 늘려 제시했지만 모두 현실화하기는 쉽지 않을 것이란 전망에 무게가 실린다. 주택 경기 침체와 미분양 적체, 프로젝트 파이낸싱(PF) 시장 경색, 공공주도 공급 확대 등이 부담으로 작용할 수 있다는 점에서다. 정부의 정책적 지원이 필요하다는 게 전문가들의 견해다.

22일 본지의 취재를 종합하면 전문가들은 올해 크게 위축됐던 민간 건설사의 공급이 크게 반등하기 어렵다고 예상하고 있다. 본지 자문위원인 임미화 전주대 부동산국토정보학과 교수는 “PF 시장이 여전히 어렵고 그룹 계열 건설사들도 재무 여건에 대한 부담이 커 내년에 계획한 물량을 모두 공급하기는 쉽지 않은 상황”이라며 “지방은 여전히 침체 국면이고 수도권 역시 신규 택지 공급이 제한적인 환경”이라고 말했다.

특히 정비사업을 통한 공급 확대에도 한계가 있다고 분석했다. 임 교수는 “재개발·재건축을 통해 공급이 이뤄지더라도 조합원 물량을 제외한 순수 신규 공급은 많지 않다”며 “완전한 신규 물량을 민간이 단독으로 떠안기에는 구조적 제약이 크다”고 설명했다.

양지영 신한은행 프리미어 패스파인더 전문위원(본지 자문위원)도 “건설사들이 공급 계획을 제시하고는 있지만 재건축 규제 강화와 원자재 가격 상승, PF 시장 불안이 실제 공급에 부담으로 작용할 수 있다”며 “계획 대비 공급이 줄어들 가능성을 배제하기 어렵다”고 말했다.

전문가들은 민간 공급 확대를 위해 규제 완화와 유인책이 병행돼야 한다고 입을 모은다. 임 교수는 “지방의 경우 수요가 있는 지역을 중심으로 도시계획 인센티브나 사업 인센티브가 필요하다”며 “분양 수요 측면에서도 총부채원리금상환비율(DSR) 등 금융 규제가 얽혀 있어 분양 여건을 완화해줄 필요가 있다”고 조언했다.

특히 공공주택 중심의 공급 정책이 민간 공급을 위축시킬 수 있다는 점도 지적됐다. 정부가 신도시 조성과 공공주도 개발을 중심으로 주택 공급 확대 기조를 이어오고 있기 때문이다. 양 위원은 “공공주도형 공급이 확대되면서 민간의 참여 공간이 줄어든 점도 공급 감소 요인”이라며 “민간 주택 공급을 늘리기 위해서는 재건축·재개발 규제 완화와 함께 시장 경기 회복이 전제돼야 한다”고 강조했다. 사업성 확보를 위해 용적률 상향이나 민간 참여를 확대하는 방식의 정책 조합이 필요하다는 설명이다.