[집땅지성] “2021년 어게인?” 강남 3구 보유세 폭등 경고 나왔다

올해 종합부동산세(종부세) 고지서가 발송된 가운데 내년부터는 강남권을 중심으로 종부세 부담이 최소 두 배 이상 늘어날 것이라는 전망이 나왔다.

3일 유튜브 채널 이투데이TV ‘집땅지성’(연출 황이안)에는 더스마트컴퍼니 대표 제네시스박(박민수)과 진행자 부동산경제연구소 대표 김인만이 출연해 올해 종합부동산세(종부세) 상승 요인을 분석하고, 내년 종부세 흐름을 전망했다.

기획재정부와 국세청에 따르면 올해 종부세 과세 인원은 62만9000명으로 지난해 대비 8만1000명 늘었으며, 같은 기간 종부세 고지세액은 5조3000억 원으로 3000억 원 증가했다.

이렇듯 종부세 부담이 늘어난 원인에 대해 박 대표는 ‘집값 상승’을 꼽았다. 그는 “보유세는 재산세와 종부세로 구성되는데, 두 세금 모두 공시가격을 기반으로 책정된다. 공시가격이 오르면 보유세 역시 오를 수밖에 없다”고 말했다.

이에 김 대표가 “문재인 정부 시절에도 집값이 많이 올랐다. 지금은 그때보다 (종부세가) 상대적으로 덜 올랐다는 느낌이 든다”고 의문을 제기하자, 박 대표는 ‘공정시장가액비율’ 때문이라고 대답했다.

박 대표는 “종부세는 공시가격에서 9억을 차감한다. 1주택 단독 명의면 12억을 차감하고 그 값에서 공정시장가액비율이라는 걸 곱하는데 범위는 60%부터 100%까지다. 문재인 정부 때는 일괄적으로 80%에서 시작해서 85%, 90%, 95% 그리고 100%까지 올리려다가 정권이 교체됐다”고 설명했다.

이어 “2021년에 종부세가 1년 만에 3배 올랐다. 1천만 원 낸 사람은 3천만 원 낸 격”이라며 “그래서 당시 사람들이 화들짝 놀란 것”이라고 덧붙였다.

내년 역시 종부세가 오를 전망이다. 박 대표는 “사람들이 납득할 만한 수준에서 올릴 것”이라며 “예를 들어, 집값이 8억인데 10억이 됐다. 무려 2억이 올랐다고 가정해보자. 그런데 재산세가 100만 원에서 150만 원, 200만 원으로 거의 1.5배, 2배가 됐다고 못 참겠다, 집을 팔겠다 하는 사람은 없을 것”이라고 전했다.

김 대표 역시 “지금은 집값이 올라가는 분위기니 굳이 팔아야 하나 생각을 할 수 있을 것 같다”고 공감했다. 박 대표는 “더 오를 수 있다는 기대감과 더불어, 집이라는 건 실제 거주할 수가 있다. 주식이나 코인과 다르게 필수재다”라고 대꾸했다.

내년에는 특히나 오름세가 가파를 것이라는 분석도 나온다. 박 대표는 “올해 고지서 받은 건 작년 상승분이 반영된 거고 올해 집값이 오른 만큼은 내년에 반영이 된다”며 “다시 말하면 세율도 안 건드리고 공정시장가액비율도 안 건드려도 내년에는 강남 3구를 중심으로 상당히 많이 오를 것”이라고 밝혔다.

보유세 개편은 내년 지방선거 이후 진행할 가능성이 높다고 전망했다. 박 대표는 “정부와 여당도 보유세 문제의 민감성을 잘 알고 있기 때문에 지방선거 이전에는 큰 변화를 내기 어렵다”면서도 “선거가 끝나는 내년 6~7월을 기점으로 세제 개편이 추진될 가능성이 충분히 높다”고 말했다. 그는 “정부가 10·15 대책에서 ‘부동산 세제 합리화’를 예고했는데, 관련 연구·TF를 거쳐 내년 세제 개편안에 반영될 가능성이 크다”고 설명했다.

가장 유력한 개편 방향으로는 공정시장가액비율의 점진적 상향이 거론된다. 현재 공정시장가액비율은 60%로 유지되고 있지만, 박 대표는 “원칙적으로 80% 수준이 적정선”이라며 “과거 문재인 정부처럼 90~100%까지 끌어올리지는 않더라도, 75~80% 수준까지 단계적으로 조정할 가능성이 있다”고 내다봤다.

또한, 보다 과감한 시나리오로 재산세와 종부세의 통합안도 검토될 수 있다고 전망했다. 박 대표는 “보유세를 하나로 묶으면 이중과세 논란을 줄일 수 있고, 과세 기반을 넓혀 세율을 낮추는 방식으로 정치적 부담을 분산할 수 있다”며 “국세와 지방세 체계를 조정하는 과정에서 지방자치단체 반발이 있겠지만 논의 자체는 충분히 나올 수 있다”고 설명했다.

한편 내년 보유세 부담은 공시가격 상승분이 본격 반영되면서 더욱 커질 전망이다. 박 대표는 “올해 고지서는 작년 집값 상승분만 반영된 것”이라며 “강남 3구를 중심으로 올해 집값이 크게 오른 만큼, 내년 고지서는 올해 대비 2배, 많게는 3배까지 증가할 수 있다”고 경고했다.

다만 그는 보유세 부담이 늘더라도 시장 매물 증가로 연결되지는 않을 것으로 내다봤다. 박 대표는 “1주택자는 실거주 목적이 강해 세금만으로 매도하지 않고, 다주택자 역시 양도세 중과로 인해 쉽게 팔기 어렵다”며 “결국 임대료 인상이나 매도 시 고가 매물 전략으로 부담을 전가하려는 움직임이 나타날 것”이라고 분석했다.

보유세 체계의 근본적 문제와 관련해서는 취득가 기준 과세가 대안으로 제시됐다. 박 대표는 “집을 10억 원에 매수해 실거주하는 사람이 시세가 20억 원이 됐다는 이유로 두 배에 달하는 보유세를 내야 하는 구조는 불합리하다”며 “취득가를 기준으로 보유세를 부과하고, 상승분은 양도세로 환수하는 방식이 더 합리적”이라고 주장했다.

끝으로, 그는 “세금을 집값 잡는 수단, 부자 과세 수단, 보유세의 원래 취지 등 여러 목적을 한꺼번에 달성하려다 보니 지금의 제도가 복잡해졌다”며 “취득가 기준 보유세가 도입되면 고령 1주택자 부담도 줄고, 세제 체계도 훨씬 명확해질 것”이라고 말했다.

(이투데이TV ‘집땅지성’)