광명 국평 사려면 현금 12억?...힐스테이트 광명11, 청약 문턱 낮지만 자금 조달은 부담

▲'힐스테이트 광명11' 투시도. (사진제공=현대건설)

정부의 10·15 부동산 대책 이후 규제지역으로 지정된 광명시에서 첫 분양 단지로 ‘힐스테이트 광명11단지(가칭)’가 출격한다. 청약 자격은 비규제 기준이 적용돼 문턱이 낮지만 전용면적 84㎡ 기준 16억 원을 넘는 분양가와 강화된 대출 한도 탓에 실수요자의 자금 부담이 커질 전망이다.

12일 한국부동산 청약홈에 따르면 힐스테이트 광명11은 10일 모집공고를 내고 17일 특별공급, 18일 1순위, 19일 2순위 청약을 앞두고 있다.

이 단지는 경기도 광명시 광명동·철산동 일대 광명제11R구역 재개발을 통해 지하 5층~지상 최고 42층, 25개 동, 총 4291가구 규모의 매머드급 대단지로 조성된다. 이 중 전용면적 39~84㎡ 652가구가 일반분양된다.

타입별 분양 가구 수는 △39㎡A 24가구 △39㎡B 7가구 △51㎡ 103가구 △59㎡A 407가구 △59㎡B 26가구 △59㎡C 61가구 △74㎡C 7가구 △74㎡D 15가구 △84㎡D 2가구다.

이 단지는 정부의 10·15 부동산 안정 대책 발표 이전에 입주자모집 승인을 신청해 청약 자격은 비규제지역 기준을 따른다. 따라서 청약통장 가입 1년 이상이면 수도권 거주 가구주·가구원 누구나 1순위 청약이 가능하며 일부 평형은 추첨제가 적용돼 가점이 낮은 실수요자도 당첨 기회를 얻을 수 있다.

다만 분양가는 광명 내 최고 수준이다. 분양가는 전용 39㎡형 약 5억6000만 원, 59㎡형 약 11억6000만 원, 84㎡형은 최고 16억4000만 원 수준으로 책정됐다. 3.3㎡당 평균 분양가가 4500만 원을 넘어서면서 광명시에서 ‘국민 평형’ 분양가가 16억 원을 돌파한 것은 이번이 처음이다.

여기에 10·15 대책에 따라 조정대상지역으로 묶여 대출·전매·세금 등은 규제지역 기준이 그대로 적용된다. 고분양가에 더해 강화된 대출 규제가 겹치면서 자금 부담이 한층 커진 모습이다.

10·15 대책에 따라 주택담보대출비율(LTV)은 40%로 제한되고 주택담보대출 한도는 시가 기준으로 15억 원 이하 6억, 15억~25억 원 이하 4억, 25억 원 초과 2억 원으로 조정됐다.

예컨대 힐스테이트 광명11의 전용 84㎡형은 16억 원대 분양가 중 4억 원만 대출이 가능하다. 나머지 금액은 계약금·중도금·잔금 납부 과정에서 현금으로 충당해야 해 입주까지 약 12억4000만 원의 현금이 필요하다는 계산이 나온다.

15억 이하 구간인 중소형 평형도 LTV 40% 규제가 적용돼 부담은 만만치 않다. 일반분양 물량의 대부분을 차지하는 전용 59㎡형은 약 11억6000만 원의 분양가 중 약 4억6000만 원만 대출이 가능해 7억 원 안팎의 자금을 직접 준비해야 한다.

전매 제한도 강화됐다. 기존 1년이던 전매 금지 기간이 3년으로 늘어나면서 사실상 입주 시점인 2029년 6월까지 거래가 막히게 됐다.

인근 부동산 중개업자는 “청약 규제는 피했지만 대출·전매·세금이 동시에 걸리면서 실수요자 입장에서는 부담이 크다”며 “전매가 3년으로 늘어나 입주 때까지 사실상 매도가 불가능하고 입주 후 2년 내 매도하면 단기 양도세 중과를 피하기 어려워 단기 차익을 노린 수요는 진입하기 어렵다”고 말했다.

다만 업계에서는 완판에는 큰 무리가 없을 것이라는 전망이 우세하다. 청약 경쟁률은 다소 낮아질 가능성이 있지만 후순위·무순위 추첨 등으로 소화될 가능성이 크다는 이유에서다.

실제 9월 분양한 ‘철산역자이’는 3.3㎡당 4250만 원, 전용 84㎡ 분양가 15억 원대로 광명 최고가를 기록했지만 1순위 청약에서 37.96대1의 경쟁률을 보이며 두 달도 되지 않아 완판에 성공한 바 있다.

이 중개업자는 “분양가가 이전(철산역자이)보다 오른 데다 각종 규제가 겹쳐 청약 경쟁률은 다소 낮아질 수 있다”면서도 “가점제·추첨제에서 일부 미달이 나더라도 후순위·무순위 청약으로 결국 완판은 이뤄질 것”이라고 내다봤다.