규제로 돌아선 부동산 정책...“실패 반복 않으려면 공급의 실행력 세워야” [정권별 부동산, 결정적 장면⑬]

▲이재명 대통령. (연합뉴스)

역대 정부마다 부동산 정책은 규제와 완화의 반복이었다. 통제 강화로 집값을 잡으면 거래가 얼어붙고 완화로 숨통을 틔우면 다시 과열이 시작됐다. 전문가들은 진정한 시장 안정을 위해선 ‘공급의 실행력’이 뒷받침돼야 한다고 조언했다. 단기 규제만으로는 수요를 일시적으로 누를 수 있을 뿐, 근본적인 시장 불안을 해결하기 어렵다는 이유에서다.

6일 본지 자문위원인 박지민 월용청약연구소 대표는 “이번 정부는 불과 5개월 만에 과거 6년 치 규제 강도의 절반 수준까지 끌어올렸다”며 “단기 과열을 잡는 데는 효과가 있지만 이후에는 공급 확대와 완화책을 병행해야 시장이 균형을 찾는다”고 말했다.

이어 “3기 신도시 등 대규모 공급이 실제로 가시화되면 매수 수요가 청약 수요로 이동하며 시장 심리가 안정될 것”이라고 내다봤다.

함영진 우리은행 부동산리서치랩장은 “공급 속도, 공급에 대한 속도감 있는 실행력이 필요하다”며 “공급이 제때 이뤄지지 않으면 시장은 심리적으로 불안해지고 그 불안이 다시 가격을 자극한다”고 말했다.

본지 자문위원인 고준석 연세대학교 상남경영원 교수는 공급의 정체가 시장 유통 구조를 악화시키고 있다고 진단했다. 그는 “규제를 강화하면 매물이 잠기고 시장 유통 물량이 줄어든다”며 “공급이 부족한 상황에서 통화량이 늘고 금리까지 내려가면 유동성이 부동산으로 몰릴 수밖에 없다”고 설명했다.

이어 “신축뿐 아니라 기존 주택이 시장에 돌 수 있도록 세제나 거래 규제를 조정해 유통 구조를 회복해야 한다”고 말했다.

공급의 병목이 해소되지 않으면 거래 절벽과 시장 왜곡은 더 깊어질 수 있다는 우려도 나왔다. 대출 규제와 세제 강화로 매물이 묶이면서 거래량이 줄고 일부 신고가 거래가 전체 시세를 끌어올리는 구조가 반복되고 있다는 것이다.

본지 자문위원인 양지영 신한프리미어 패스파인더 전문위원은 “지금은 매물이 시장에 나오지 않아 거래 자체가 막힌 상황”이라며 “이런 구조에서는 일부 자산가 중심의 거래만 시세를 주도하고 신고가가 전체 가격으로 확산된다”고 말했다. 그는 “거래가 원활히 이뤄질 수 있는 환경을 만들고 서민·중산층이 접근할 수 있는 주택 공급이 병행돼야 한다”고 강조했다.

수도권과 지방, 강남과 강북 간 양극화 심화도 해결해야 할 과제다. 전문가들은 지역 간 인프라·일자리 불균형을 해소하지 않으면 부동산 정책의 효과도 한계가 있을 것이라고 본다.

함 랩장은 “서울 중심의 주택시장 구조를 완화하려면 지방 메가시티 개발이나 인프라 확충 같은 수요 분산 정책이 필요하다”고 말했다. 양 전문위원도 “강남은 계획적으로 조성됐지만 강북은 노후 인프라가 심각하다”며 “계획적 정비와 도시 인프라 개선이 병행돼야 한다”고 했다.