일주일간 6건···10·15 대책 직후 서울 아파트 분양·입주권 거래도 ‘급냉’

서울 아파트 분양·입주권 시장이 정부의 ‘10·15 대책’ 이후 급속히 얼어붙은 것으로 나타났다. 규제지역과 토지거래허가구역 확대에 더해 대출 규제 강화가 적용되면서 시장이 단기간에 사실상 ‘멈춤’ 상태에 들어섰다는 분석이다.

24일 국토교통부 실거래가 공개시스템 통계 분석 결과 10·15 대책이 시행된 16일부터 22일까지 일주일간 서울 아파트 분양권·입주권 거래는 단 6건(직거래 제외)에 그쳤다. 이는 불과 일주일 전인 9~15일 26건과 비교해 76.9% 급감한 수치다.

주택 매매거래 신고는 계약일로부터 30일 이내 하도록 규정돼 향후 집계가 일부 변동될 가능성은 있으나 대책 발표 직후 시장이 급격한 위축세로 돌아선 흐름은 분명하다는 평가다.

정부는 10·15 주택시장 안정화 대책을 통해 서울 전역과 경기 12개 시를 조정대상지역·투기과열지구·토허구역으로 동시에 지정했다. 규제지역 관련 조치는 10월 16일부터, 토지거래허가제는 10월 20일부터 효력이 발생했다.

규제지역에 지정된 단지는 재건축·재개발 조합원 지위 양도가 제한되고 청약 당첨으로 얻은 분양권 역시 3년간 전매가 금지된다. 여기에 규제지역 내 주택담보인정비율(LTV)이 기존 70%에서 40%로 축소되고 주택 가격 구간별 대출한도까지 신설되면서 잔금대출을 통한 자금 조달 여건이 급격히 악화됐다.

또한 토허구역에선 입주권의 경우 재건축·재개발 조합원 지위를 양도하려면 구청 허가를 받아야 하며 허가 후 4개월 내 전입 및 2년 실거주 의무가 원칙이다. 철거·이주 중인 조합원은 준공 후 실거주로 유예할 수 있지만 실질적으로는 투자 목적 거래가 사실상 막힌 셈이다. 분양권 역시 당첨자 변경이나 전매 단계에서 허가 대상이 되면서 사전승인 절차 없이는 거래가 불가능하다.

대책 이후 거래가 이뤄진 단지는 동대문구 ‘힐스테이트청량리메트로블(전용면적 48㎡)’, 성북구 ‘푸르지오 라디우스 파크(84㎡)’의 분양권과 △강동구 ‘올림픽파크포레온(84㎡)’ △관악구 ‘힐스테이트 관악센트씨엘(84㎡)’ △성북구 ‘푸르지오 라디우스 파크(84㎡)’ △동대문구 ‘휘경자이 디센시아(84㎡)’ 입주권이었다. 대부분 비강남권 중저가 단지 중심의 제한적 거래다. 특히 토지거래허가제가 본격 시행된 20일 이후에는 거래가 단 한 건도 이뤄지지 않았다.

아직 거래 신고가 완료되진 않은 상황이지만 가격 하락 조짐도 나타나고 있다. 올림픽파크포레온의 전용 84㎡ 입주권은 대책 발표 직전인 14일 32억5000만 원에 거래됐지만 18일에는 28억5000만 원으로 4억 원 떨어져 거래가 이뤄졌다. 푸르지오 라디우스 파크의 전용 84㎡ 분양권 역시 15일 15억9353만 원에 거래됐던 동일 면적이 19일에는 12억5108만 원으로 3억 원 이상 하락했다.

시장에서는 이번 조치가 단기 투자 수요를 억제하는 동시에 실수요자까지 관망세로 돌려놓은 것으로 보고 있다. 특히 분양권·입주권은 대부분 입주 전 잔금대출이나 전세보증금 대납 구조에 의존해 거래가 이뤄져왔는데 이번 대책 이후 해당 방식이 원천적으로 막히면서 시장 유동성이 빠르게 얼어붙은 것이다.

박지민 월용청약연구소 대표는 “허가제와 LTV 축소가 동시에 시행되면서 분양·입주권 거래의 진입 장벽이 크게 높아졌다”며 “실수요자들도 ‘허가 리스크’와 실거주 의무 부담 때문에 거래를 미루는 분위기”라고 말했다. 그는 “앞으로도 거래 절벽이 이어지며 시장이 관망 국면에 머물 가능성이 높다”고 덧붙였다.