이러지도 저러지도…10·15 대책에 정비사업 단지 대혼돈 [10·15 대책 후폭풍]

▲재건축을 추진 중인 서울 은마아파트 모습. (사진제공=연합뉴스)

정부의 10·15 대책으로 규제가 강화된 수도권 정비사업 단지들이 혼돈에 빠졌다. 조합원들의 지위 양도가 제한되고 복수 물건을 보유하고 있어도 조합원당 1주택만 받을 수 있어 제약이 커졌기 때문이다. 혼란으로 정비사업 진행이 지연되면서 건설업계 비용 증가로 이어질 수 있다는 우려도 커진다.

17일 부동산업계에 따르면 정부는 최근 서울 전역과 경기 12개 지역을 조정대상지역·투기과열지구·토지거래허가구역 삼중 규제로 묶은 '10·15 부동산대책'을 내놨다.

이번 대책에는 정비 사업 관련 규제도 포함됐다. 특히 조합원 지위 양도에 제한이 생겼는데 재건축은 조합설립인가 이후, 재개발은 관리처분인가 이후 지위를 넘길 수 없게 됐다. 거래 자체가 막히는 건 아니지만 양수인은 현금 청산 대상이 돼 실익이 사라진다.

공급 주택 수도 재건축 조합원당 1주택으로 제한했다. 이 때문에 동일 단지 안에 복수 물건을 가진 이들은 1가구를 제외하곤 현금 청산 대상이 된다. 다른 정비사업 단지를 보유한 경우에도 5년 재당첨 제한에 걸려 각 사업지의 관리처분 시기가 5년 내로 겹치면 1가구를 제외하곤 현금 청산해야한다.

부동산R114에 따르면 서울에서 재건축을 추진 중인 단지는 249곳, 18만2202가구다. 이 가운데 조합설립인가 이후 절차가 진행되는 단지는 141개 단지, 7만1789가구로 추정됐다.

또 아직 조합설립인가 전이지만 안전진단 이후 정비사업 구역지정 단계에 있는 곳은 108개 단지, 11만413가구로 집계됐다.

이들 단지는 이번 투기과열지구 지정으로 16일부터 조합원 지위 양도가 금지됐거나 조합인가나 신탁사 사업지정시행자 지정 이후 지위 양도에 제약이 생긴다. 10년 거주, 5년 보유 요건을 채운 1주택자이거나 지방 및 해외 이전으로 세대원 전원이 이주하는 경우에만 예외적으로 양도가 허용된다.

이 같은 규제 강화에 재건축 조합원들의 혼란의 목소리도 크다. 서울의 한 재건축 조합원은 "규제가 하루아침에 바뀌니 이러지도 저러지도 못하고 있다"며 "차라리 재건축을 하지 않는 게 나을뻔 했다"고 말했다.

대출이 강화된 것도 부담이다. 잔금대출을 받기 위한 주택담보대출비율(LTV)은 40%로 줄어들고, 15억 원 초과 주택은 2억∼4억 원 한도로 강화됐기 때문이다.

김준용 서울시 정비사업연합회 회장은 10·15 부동산대책 직후 "주거환경 개선은 집값 안정, 투기방지 이전에 시민 삶의 질과 존엄을 지키기 위한 무거운 문제"라며 "정부는 10·15 부동산대책 발표 이전에 열악한 주거환경에 놓인 국민의 현실을 충분히 고민했는지 묻고 싶다"고 지적했다.

고강도 규제는 조합원 개인뿐만 아니라 건설업계에도 부정적 영향을 줄 수 있다는 관측이다. 규제가 바뀌며 정비사업 진행이 지연되고 이에 따라 비용이 증가하는 위험요소로 이어질 수 있어서다.

배세호 iM투자증권 연구원은 "(이번 규제로) 분양가 상한제를 적용 받을 가능성이 커지며 정비사업의 진행 속도가 더딜 수 있다"면서 "최근 산업 재해 리스크로 비용 증가가 예상되는 가운데, 정비사업의 수주 및 착공 감소 리스크는 주택 매출에도 부정적"이라고 분석했다.