주거사다리 사라지나…청약·재건축·전세대출도 규제 강화 [10·15 대책]

▲'10·15 부동산 대책' 청약·정비사업 규제 주요 내용. (사진제공=국토교통부)

정부가 주택 시장 안정화를 꾀하겠다며 규제 지역을 대폭 확대한 가운데 이들 지역의 청약과 재건축 규제도 강화돼 서민의 주거 사다리가 흔들릴 수 있다는 우려가 나온다. 내 집 마련의 발판 역할을 해온 전세에 대한 대출 규제도 조이면서 실수요자들의 문턱을 높인 것 아니냐는 지적이다.

국토교통부·기획재정부·금융위원회·국무조정실·국세청은 15일 정부서울청사에서 부동산관계장관회의를 열고 이런 내용의 ‘주택시장 안정화 대책’을 발표했다. 이날 정부는 강남 3구(서초·강남·송파구)와 용산구를 포함한 서울 25개 자치구 전체와 경기도 12개 지역(과천시, 광명시, 성남시 분당구·수정구·중원구 등)을 조정 대상 지역과 투기 과열 지구로 묶여 규제 지역으로 추가했다.

이와 함께 규제 지역으로 지정된 곳에서 분양을 받기 위한 청약 통장 가입 기간과 세대주 요건, 무주택 기간 1순위 요건을 강화했다. 청약 재당첨 제한의 경우 조정 대상 지역은 7년, 투기 과열 지구는 10년으로 제한했다.

재건축의 경우 조합원당 주택 공급수를 1주택으로 제한하고, 투기 과열 지구에선 재건축은 조합설립인가 이후로, 재개발은 관리처분인가 이후 조합원 지위 양도를 할 수 없도록 했다. 아울러 정비사업 분양은 5년의 재당첨 제한 기간을 뒀다.

규제 지역 내 1주택 보유자가 재건축과 재개발로 중도금·이주비 대출을 받을 땐 추가 주택 구입도 제한한다. 이주비 대출은 주택가격과 상관없이 기존 한도 6억 원을 유지한다. 중도금을 대출할 때도 분양가격의 10%(비규제지역은 5%)를 계약금으로 납부하게 하는 등 보증 발급 요건을 강화했다.

아울러 29일부터 1주택자가 수도권·규제지역에서 전세 대출을 받을 경우 그 이자 상환액을 총부채원리금상환비율(DSR) 산정 시 포함하게 된다. 그간 전세 대출은 서민 주거 안정을 위해 규제 대상에서 제외돼왔지만, 임대인의 갭투자(매매가와 전세가의 차액만으로 집을 매수하는 것) 수단으로 활용되면서 집값을 자극한다는 지적도 받아왔다. 금융위는 우선 1주택자 전세 대출에만 DSR을 우선 적용하고, 향후 시행 결과를 토대로 단계적인 확대 방안을 검토하기로 했다.

정부는 이번 조치로 재건축·재개발이 위축돼 도심 주택 공급이 줄어들고 청년이나 신혼부부의 주택 구입이 어려워질 수 있다는 지적에 대해 과도한 우려라고 선을 그었다.

김규철 국토부 주택토지실장은 “15억 원 이하의 주택을 구입하는 경우 이번 규제가 적용되지 않는다”며 “결국 서민·중산층의 주택금융을 이용한 주택 구입에 불편함을 주지 않겠다는 기본 정신이 깔린 것”이라고 강조했다. 이어 “향후 후속 조치를 신속히 해 정비사업 등 도심지 내 주택 공급에 차질이 없도록 할 계획”이라고 덧붙였다.

다만 전문가들은 이번 조치로 갭투자 등을 통한 단계별 내 집 마련은 어려워졌다는 평가다.

박원갑 KB국민은행 수석부동산전문위원은 “규제 지역이 모두 토지거래허가구역으로 묶이면서 아파트 취득 시 2년간 의무거주를 해야 해 갭투자는 불가능해졌다”며 “그동안 ‘단계별 내집 마련 전략’으로 활용했던 무주택자의 상급지 갭투자 후 입주 전략은 불가능해졌다”고 말했다.