서울, 준공업지역 재건축에도 ‘법적 상한용적률’ 적용…최대 400%

▲도봉구 삼환도봉아파트 위치 (서울시)

서울시가 준공업지역 재개발·재건축 활성화를 위해 주거지역에만 한정적으로 적용하던 최대 400%의 ‘법적 상한용적률’을 준공업지역까지 확대 적용한다. 첫 적용 대상지는 도봉구 ‘삼환도봉아파트’로, 이번 용적률 완화를 통해 사업성이 크게 개선될 전망이다.

4일 서울시는 주거지역 대비 제한적인 용적률 체계로 사업성이 부족했던 준공업지역에도 법적 상한용적률을 확대 적용한다고 밝혔다.

시는 현행 250% 상한용적률 체계로 인해 사업 추진 동력을 얻지 못하던 준공업지역 재건축 사업의 한계를 극복하기 위해 중앙정부와 협의를 통해 제도 개선을 추진해 왔다. 지난 2023년 1월 ‘도시 및 주거환경정비법’ 개정과 같은 해 9월 ‘서울시 2030 도시·주거환경정비기본계획’ 재정비로 법적 상한용적률 적용이 가능해졌고, 땅값 수준에 따라 용적률을 보정하는 ‘사업성 보정계수’ 제도도 도입됐다.

사업성 보정계수는 서울 평균보다 땅값이 낮은 지역일수록 높은 계수를 적용해 일반분양 물량을 늘리고 임대주택 비중을 줄이는 방식으로 사업성을 끌어올리는 제도다.

오세훈 서울시장은 이날 오전 준공업지역 법적 상한용적률 도입 1호 지정 대상지인 도봉구 ‘삼환도봉아파트’를 직접 방문한다.

‘삼환도봉아파트’는 1987년 준공된 660가구 규모의 노후 단지로, 낮은 토지가와 현황용적률 226%라는 높은 밀도 탓에 2021년 주민제안 방식으로 정비계획 수립에 나섰음에도 3년여 간 정비사업이 정체돼 있었다.

이번 법적 상한용적률 적용으로 해당 단지 용적률은 기존 250%에서 343%로 완화된다. 이에 따라 최고 높이 42층에 가구 수는 기존 660가구에서 993가구(공공주택 155가구 포함)로 늘어나고, 평균 추정 분담금은 4억3000만 원에서 2억6000만 원으로 1억7000만 원 가량 줄어들 전망이다.

해당 단지는 지하철 1호선 도봉역 도보 이동이 가능하고 중랑천·무수천 등 주거·교통·수변 접근성이 뛰어난 주거단지다. 시는 지난해 6월부터 신속통합기획 자문에 착수, 도시계획위원회 심의 등을 거쳐 지난달 정비구역 지정 및 정비계획 결정·고시를 마쳤다. 2032년 착공, 2036년 입주가 목표다.

시는 향후 비슷한 여건의 준공업지역 재건축단지에 대해 맞춤형 컨설팅과 행정지원을 확대하고, 신속통합기획 적용을 통한 사업 기간 단축에도 적극적으로 나선다는 방침이다.

오 시장은 “사업추진에 난항을 겪던 준공업지역 재건축단지들이 용적률 완화 혜택을 받으며 재건축 추진이 큰 탄력을 받을 것”이라며 “삼환도봉아파트는 준공업지역 재건축의 열악한 사업 여건 해결 실마리를 서울시의 끊임없는 규제혁신 노력으로 찾은 선도적 모델로 강남북 균형발전의 초석이 될 것”이라고 말했다.