'외국인 집 쇼핑 ' 칼빼든 정부... 서울 전역, 경기·인천 대다수 토지거래허가구역 지정[외국인 토허제]

▲이상경 국토교통부 제1차관이 21일 열린 합동브리핑에서 발표하고 있다. (사진제공=국토교통부)

앞으로 외국인은 서울 전역과 인천 7개 자치구, 경기 23개 시·군에서 토지를 매입하려면 반드시 관할 지자체장의 허가를 받아야 한다. 최근 수도권을 중심으로 외국인 주택거래가 급증하자 정부가 투기성 거래를 차단하기 위해 직접 규제에 나선 것이다.

국토교통부는 21일 오후 서울정부청사에서 열린 합동 브리핑에서 외국인 투기거래 방지를 위한 ‘외국인 토지거래허가구역(허가구역)’ 지정을 발표했다. 정부가 외국인의 투기성 거래를 막기 위해 토지거래허가구역을 지정한 것은 이번이 처음이다. 이번 조치는 오는 26일부터 내년 8월 25일까지 1년간 효력이 발생하며 시장 상황에 따라 기간 연장을 검토할 방침이다.

세부 지역을 살펴보면 서울은 전역이 허가구역에 포함됐다. 경기도에서는 △수원 △성남 △고양 △용인 △안산 △안양 △부천 △광명 △평택 △과천 △오산 △시흥 △군포 △의왕 △하남 △김포 △화성 △광주 △남양주 △구리 △안성 △포천 △파주 등 23개 시·군이 지정됐다. 양주, 이천, 의정부, 동두천, 양평, 여주, 가평, 연천 등 8개 시·군은 제외됐다.

인천은 △중구 △미추홀구 △연수구 △남동구 △부평구 △계양구 △서구 등 7개 자치구가 지정 대상이며 동구와 강화군, 옹진군은 제외됐다.

이들 허가구역에서 외국인 개인, 외국 법인, 외국 정부 등이 주택을 매입하려면 반드시 관할 시‧군‧구청장의 허가를 받아야 한다. 단독·다가구·아파트·연립 주택 등 모든 주택이 대상이다.

정당한 실거주 목적이 없는 경우 매입이 제한되며 허가를 받더라도 4개월 내 입주해 최소 2년간 실거주해야 한다. 이를 어길 경우 토지 취득가액의 10% 이내에서 이행강제금이 반복 부과되며 필요시 허가가 취소될 수 있다.

이와 함께 정부는 자금조달계획서 제출 의무도 강화한다. 지금까지는 투기과열지구 내 거래에만 적용되던 제출 의무를 허가구역에도 확대하고 해외자금 출처와 비자 유형까지 기재하도록 했다. 해외자금 불법 반입이나 무자격 임대사업 적발에도 활용할 계획이다. 불법 거래가 의심되면 금융정보분석원(FIU)에 통보돼 해외 FIU와 공유되며, 양도차익에 대한 해외 과세당국의 세금 추징이 필요할 경우 국세청에 전달된다.

정부의 이번 결정은 내국인에 대한 역차별 논란이 확산되는 가운데 나왔다. 내국인은 주택담보대출 한도, 전입 의무, 다주택자 대출 금지 등 각종 규제를 받지만 외국인은 국내 금융 규제를 적용받지 않아 현지 은행에서 자금을 조달할 수 있다. 규제 공백을 타고 투기성 수요가 유입되고 있다는 지적이 꾸준히 제기돼왔다.

실제 국토부에 따르면 외국인의 수도권 주택거래는 2022년 이후 연평균 26% 이상 증가세를 보였다. 수도권 내 외국인 주택거래 건수는 2022년 4568건에서 2023년 6363건, 2024년 7296건으로 뛰었으며 올해 들어 7월까지도 4431건을 기록했다.

외국인의 수도권 주택거래 비중을 보면 경기 62%, 인천 20%, 서울 18%로 구성됐다. 국적별로는 중국인이 73%, 미국인이 14%를 차지했고 주택 유형별로는 아파트가 59%, 다가구 주택이 33%였다.

또 국내에 주소가 없는 비거주 외국인은 주택을 매입할 때 위탁관리인을 지정해야 하는데 이러한 거래는 실거주 목적이 없는 투기성 수요일 가능성이 크다고 국토부는 분석했다.

또한 외국인의 고가주택 현금 거래, 미성년자 거래 등 투기 가능성이 큰 거래도 다수 포착됐다. 국토부는 거래가액 대부분을 예금 등 현금성 자산으로 충당하면서 기존 최고가를 경신하는 계약이 확인됐다며 이는 해외자금 조달을 통해 국내 집값을 끌어올린 것으로 의심된다고 밝혔다.

이상경 국토부 제1차관은 “6·27 대출규제 이후 외국인의 투기성 거래가 더 늘어날 것으로 보여 선제적으로 허가구역을 지정했다”며 “구역은 투기 가능성 등을 종합적으로 고려해 선정했으며 허가구역 내에서도 자금조달 내역을 철저히 검증할 수 있도록 시행령 개정을 추진할 예정”이라고 말했다.