[금안보고서] 한은 “서울 주택시장 ‘엄중 진단’·스테이블코인 ‘안전판 필요’” [종합]

수정 2025-07-01 11:31

입력 2025-06-25 12:11

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한은, 25일 ‘2025년 상반기 금융안정보고서’ 발표
서울 주택시장 우려 속 정책대출 DSR 단계적 적용·안정적 공급 제언
“스테이블 코인, 금융안정 측면 고려해 안전판 마련해야”

▲이종렬 한국은행 부총재보가 25일 오전 서울 중구 한국은행에서 열린 금융안정보고서(2025년 6월) 설명회에서 발언하고 있다. (한국은행)

한국은행이 서울 주택시장을 엄중하게 진단하고 있다고 밝혔다. 주택시장 안정화 조치 일환으로 주택 정책대출에도 총부채원리금상환비율(DSR)을 단계적으로 적용해야 한다고 제언했다. 스테이블코인 관련해서는 금융안정 측면을 고려한 안전판을 마련해야 한다고 당부했다.

한은은 25일 ‘2025년 상반기 금융안정보고서’를 통해 올해 1분기 서울 주택시장 위험지수는 0.90으로 전년동기(0.76)와 전분기(0.74)보다 높았다. 2022년 2분기(1.01) 이후 2년 여만에 가장 높았다. 한은은 주택시장 위험지수 구간을 △저평가 -1.5~-0.5 △중립 -0.5~0.5 △고평가 0.5~1.5 △과열위험 1.5~2.5로 각각 구분했다.

한은은 “주택시장 위험지수를 통해 평가한 서울지역 주택시장 금융불균형 위험은 2020~2021년 정점을 기록한 이후 다소 완화되는 모습을 보였으나, 최근 들어 빠른 속도로 재상승하고 있는 것으로 추정된다”고 분석했다.

한은은 최근 주택시장은 수도권과 비수도권의 주택매매가격이 차별화되는 모습을 보인다고 진단했다. 한은은 “코로나 19 이후 수도권과 비수도권의 주택매매가격은 비슷한 상승 움직임을 나타냈으나, 2023년 이후 등락을 거치며 2023년 1월~2025년 4월중 수도권은 서울(+16.1%)을 중심으로 9.6% 상승한 반면, 비수도권은 오히려 하락(-1.7%)했다”고 설명했다.

장정수 한은 금융안정국장은 “주간 단위 상승률로 보면 서울이 0.2%대인데 연율로 10%대이고, 강남 일부 지역은 주간 상승률이 0.7%니까 연율로 환산하면 30%대”라며 “굉장히 빠른 속도이기 때문에 엄중하게 보고 있다”고 말했다.

한은은 가계부채 안정화 방안 일환으로 주택 정책대출에도 총부채원리금상환비율(DSR) 적용 범위를 단계적으로 확대해야 한다고 제언했다. 주택 정책금융 규모가 커지면서 DSR 규제 적용대상에서 제외돼 가계부채 관리에 어려움을 초래할 수 있다는 이유에서다.

한은은 정책대출에 대해 DSR 규제를 현행 총부채상환비율(DTI) 60%와 비슷한 수준으로 도입하고 향후 단계적으로 강화 또는 확대 여부를 검토하는 방안을 제언했다.

장 국장은 “기본적으로 정책 금융은 취약계층이나 실수요자에 대한 주거안정을 위한 지원이란 근본적인 취지가 있기 때문에 그 부분을 당연히 고려해야 한다”며 “(거시안정 수단으로) 정책금융을 DSR에 포함하는 것은 단계적으로 할 필요가 있다는 것”이라고 설명했다.

또한 일관된 주택공급도 필요하다고 짚었다. 장 국장은 “부동산 시장 가격은 수급, 기대, 금융 여건, 부동산 대책, 거시건전성 정책에 모두 영향을 받는다”며 “공급 같은 경우는 기본적으로 장기 시계에서 안정적인 공급이 필수적”이라고 설명했다. 이어 “기대 심리의 안정이 중요하고 이를 위해서는 주택 공급이 안정적으로 이뤄질 것이란 확신을 줘야 하고, 일관성 있는 거시정책이 이뤄져야 한다”고 강조했다.

“스테이블코인, 금융안정 측면 리스크 전이 등 우려”

▲(왼쪽부터) 이종한 금융기관분석부장, 임광규 금융안정기획부장, 이종렬 부총재보, 장정수 금융안정국장, 문용필 안정분석팀장, 고경철 전자금융팀장 (한국은행)

이번 금안보고서는 스테이블코인도 조명했다. 한은은 스테이블코인의 잠재적 리스크를 주의해야 한다고 당부했다. 낮은 비용 등 이점이 있지만 위험 요인 역시 간과해서는 안 된다는 것이다.

보고서에 따르면 스테이블코인의 글로벌 시가총액은 5월말 기준 2309억 달러(주요 스테이블코인 10종 기준)다. 가상자산 거래에 스테이블코인이 사용된 비중은 2017년 12월중 7.9%였으나 지난달에 84.0%로 크게 상승했다.

고경철 전자금융팀장은 “금융안정 측면에서 본다면 스테이블코인을 발행하게 되면 준비 자산을 구성하게 되는데 우리나라는 아직 법제화 과정, 안전판 마련 과정이 진행되지 않았지만 해외 각국의 규제를 보면 어떤 환급에 대비하기 위해서 현금, 예금, 단기 국채 등 고유동성 자산 형태로 자산을 구성하게 돼 있다”고 설명했다.

고 팀장은 “금융시장의 충격에 따라서 이제 ‘코인런’이 발생을 할 수 있다”며 “그 과정에서 준비 자산의 매각 또는 이제 ‘파이어 세일’을 통해 리스크가 전이될 수 있다”고 지적했다. 이어 “정부와의 논의 과정에서도 한은의 통화정책이라든지, 금융안정 측면을 고려해 안전판을 마련해야 한다”고 강조했다.

취약자영업자 연체율, 약 12년來 최고…“배드뱅크 도움될 것”

자영업자의 금융기관 연체율이 11년 여만에 가장 높은 것으로 나타났다. 한국은행은 새 정부가 추진하고 있는 배드뱅크(장기 연체채권 채무조정 프로그램)가 자영업자의 빚 탕감에 도움이 될 것으로 진단했다.

올해 1분기 올해 1분기 금융기관의 취약 자영업자의 대출 연체율은 12.24%로 집계됐다. 2013년 2분기 13.54% 이후 약 12년 만에 최고치다. 자영업자의 은행 대출 연체율은 0.53%로, 이 역시 2013년 2분기 0.60% 이후 가장 높았다. 자영업자의 금융권 대출 연체율은 1.88%로, 2015년 1분기 2.05% 이후 최고치를 기록했다.

1분기 기준 자영업자 대출 잔액은 1067조6000억 원(개인사업자대출 719조1000억 원, 가계대출 348조6000억 원)으로 집계됐다.

한은은 “기준금리 인하가 시차를 두고 반영되면서 자영업자의 이자상환부담은 점차 완화될 것으로 기대되나, 서비스업 경기 부진 등으로 소득 회복이 더딘 점은 자영업 가구의 채무 상환능력 개선을 제약할 가능성이 있다”고 진단했다.

이종렬 부총재보는 “민생회복지원금은 소비 진작에 도움이 될 것이고 배드뱅크는 빚을 탐방해 주는 거라서 전체적인 부채 비율도 줄어들 것이란 점에서 긍정적”이라고 말했다. 이어 “다만 형평성 문제라든지 부작용 얘기가 있는데 선별 기준, 탕감 비율 조정 등 보완 대책을 마련하고 있는 것으로 보인다”고 부연했다.