수도권 공급, 3기 신도시 ‘패스트트랙’이 답…그린벨트 포함 수도권 추가 택지 발굴 가능성도 [이재명 정부 부동산정책 청사진은②]

서울과 달리 수도권은 대규모 아파트 공급이 가능한 택지가 여럿 남은 만큼 정부의 주택 공급 ‘물량전’이 펼쳐질 가능성이 크다. 특히 정부가 단기간 내 시장 매수 심리를 잠재우려면 잰걸음 중인 3기 신도시 공급 속도를 높여 입주 시간표를 수도권 실수요자에게 제시하는 방안이 유일한 해답지라는 분석이 나온다.

18일 국토교통부와 건설업계 등에 따르면 수도권 공급 대책으로는 3기 신도시 공급량 확대가 우선 거론된다. 보통 새 택지지구 조성 계획 발표 후 분양과 입주까지는 최소 10년 이상 걸린다. 이 때문에 단기간 내 공급 확대 방안으로는 3기 신도시 조기 조성이 공급 절벽의 돌파구인 셈이다.

최근 3기 신도시 주요 지역은 입주 시기가 줄줄이 지연 중이다. 현재 착공 물량 규모는 전체 17만 가구 중 1만 가구를 조금 넘겨 착공률은 6% 남짓한 상황이다. 착공이 지연되면서 입주도 줄줄이 지연 중이다.

한국토지주택공사(LH)가 국회 국토교통위원회 소속 이연희 더불어민주당 의원에게 제출한 ‘3기 신도시 연도별 입주 물량 계획’에 따르면 3기 신도시 전체 물량 17만 가구 중 공공주택 물량은 총 8만7101가구다. 이 가운데 내년도 입주 물량은 내년 12월 예정된 인천계양으로 1285가구 수준이다. 2027년에도 9614가구로 1만 가구에 못 미친다.

공공주택 입주 물량의 절반 수준인 4만8337가구는 5년 뒤인 2030년 이후에나 입주할 수 있다. 3기 신도시 조성 계획 발표 후 사전청약을 받은 2021년만 하더라도 빠르면 올해부터 입주를 예상했던 것과 비교하면 1~2년 이상 입주가 지연된 셈이다.

3기 신도시 조성 지연의 원인으로는 공사비 급등에 따른 민간 사업자 참여 저조 등이 우선 거론된다. 이에 전문가들은 단기간 내 수도권 공급 대책을 내놓는다면 3기 신도시 공급 속도를 높이고 민간 사업자 참여를 유도하는 동시에 공급량을 늘릴 방안이 포함될 것이라고 입을 모았다.

최황수 건국대 부동산대학원 겸임교수는 “가장 현실적인 대안은 3기 신도시의 용적률을 파격적으로 인상해 추가로 공급량을 늘리는 것”이라며 “어쨌든 부지가 조성된 것 만으로도 공급 속도를 상당히 높일 요인”이라고 말했다.

최 교수는 또 “3기 신도시 분양 일정을 당기고 조기 입주할 수 있도록 하는 것이 현실적이 방안”이라며 “다만 용적률을 높여 공급 가구 수를 늘린다고 해서 3기 신도시 아파트 밀도를 높여선 안 될 일이므로 건폐율은 적게 하고 용적률을 높여서 쾌적성은 확보해야 한다”고 지적했다.

고준석 연세대 경영대 상남경영원 교수 역시 “공사비가 오른 현실에 맞춰서 3기 신도시 공사비용을 더 올려주고 민간 건설 규제를 완화하는 방안이 필요하다”며 “용적률을 기존 200% 수준에서 300%대로 높이는 일도 필요하다. 수익성 보장과 공급 물량 확대를 위한 필수 조건”이라고 설명했다.

고 교수는 또 주택 공급 대책과 함께 3기 신도시 교통 대책이 나올 가능성도 언급했다. 고 교수는 “수도권 신도시는 서울과의 교통 연결성이 중요한데 2기 신도시 중 옥정 신도시의 경우 지금도 활성화 되지 않는 이유가 교통 연결성이 부재하기 때문”이라며 “서울 수요를 수도권 신도시로 분산하기 위해선 교통 대책이 포함돼야 한다”고 말했다.

이 밖에 서울 인접 그린벨트 해제를 통한 주택 공급과 과거 주택 공급을 추진했던 지역의 재검토 등이 정부 공급 대책에 포함될 가능성도 점쳐진다. 업계에 따르면 국토부는 과거 주택 공급을 추진했다가 철회한 주요 택지를 재검토 중인 것으로 알려졌다. 문재인 정부 당시 태릉CC와 용산 캠프킴 부지 등에 공급을 검토했다가 선회했다. 지난해 ‘8·8주택공급 대책’에서 발표한 서울 서리풀 인근 그린벨트 해제 사례처럼 추가 그린벨트 해제를 통한 주택 공급 방안을 추진할 가능성도 있다.