코람코 "상업용부동산 시장, 금리 인하 기대 속 회복 흐름 지속"

코람코자산운용은 올해 2분기 상업용부동산 시장 전망을 담은 ‘변화하는 시장 환경 속 견고한 회복탄력’을 발간했다고 29일 밝혔다.

코람코에 따르면 금리 인하 기대와 투자자산 재편으로 상업용부동산 시장이 점진적 회복 흐름을 나타내고 있다. 다만 자산별 기초여건 변화에 따라 회복 강도는 엇갈릴 것으로 전망된다.

오피스 시장의 경우, 1분기 약 2조9000억 원의 서울 마곡 대형 오피스 선매입 거래가 이뤄지며 총거래액은 전년 동기 대비 122% 늘어난 6조여 원을 기록했다.

그러나 대규모 공급 확대가 전체 오피스 공실률 증가로 이어지며 서울 업무지구 공실률은 직전 분기 대비 2.3%포인트(p) 증가한 7.2%로 집계됐다. 이에 따라 실질 임대료 상승률도 0%에 그쳤다. 중소형 오피스도 높은 수준의 공실률이 이어지고 있다.

다만 여러 오피스 개발프로젝트의 착공이 지연되며 2027년까지 신규 공급은 제한적일 것으로 관측된다. 이에 코람코는 판교와 마곡, 성수 등의 신흥 업무지구 오피스가 지속 성장할 것으로 예측했다.

물류센터 시장 거래 규모는 전년 동기 대비 70% 증가한 1조4000억 원으로 파악됐다. 연 면적 3만 평 이상의 수도권 내 신축 대형 자산 중심으로 거래가 재개되고 있다. 총 9건의 거래사례 중 8건은 복합·상온 자산이었다.

1분기 신규 물류센터 공급면적은 약 4만 평으로 전년 동기 대비 84% 급감했다. 신규 인허가도 감소세로 전환되며 공급이 줄고 있는 것으로 보인다.

호텔 시장 전망은 긍정적이다. 중국과 일본, 대만, 미국 등 외국인 관광객 증가에 힘입어 서울 중심의 안정적 운영실적 개선세가 지속할 것이라는 설명이다.

이에 더해 머큐어 호텔, 앰배서더 풀먼, 로즈우드 등 글로벌 럭셔리 브랜드 국내 진출도 예정돼 호텔 자산의 질적 수준 향상에 대한 기대감이 커지고 있다. 기존 리테일 시설이나 오피스 빌딩을 호텔로 리모델링해 수익성을 극대화하려는 시도 역시 호텔 시장 기대감을 나타내는 요소다.

데이터센터 시장은 AI 산업 성장과 글로벌 클라우드 사업자 국내 진입 확대로 중장기적인 성장세가 예상된다. 특히 자산운용사와 글로벌 데이터센터 운영사들이 경쟁적으로 데이터센터 개발을 추진하는 상황에서 수도권 자산 희소성이 더 부각할 전망이다.

핵심 권역에 개발이 가능한 부지가 부족하고 전력 확보가 어려워졌기 때문이다. 2027년까지 서울 서남부와 인천, 고양, 용인 등 수도권 내에서는 약 23개 데이터센터가 신규 공급될 예정이다.

임대형 주거상품은 금리 인하 기조와 정부 대출 규제가 맞물려 월세 수요 증가로 이어지고 있다. 임대인의 월세 선호가 확산하며 새로운 투자처로 떠오르는 것으로 보인다.

최근 외국계 투자자들의 국내 임대형 주거상품에 대한 투자도 이런 시장 상황을 반영한 것으로 풀이된다. 전세의 월세화가 가속화하며 임대료가 상승하는 만큼 안정적 수익 기반이 다져지고 있다는 평가다. 생활형 숙박시설 규제와 주거용 리츠 활성화 기조도 임대형 주거상품시장에 긍정적 영향을 미치고 있다.

김열매 코람코자산운용 R&S실 실장은 “2분기 상업용부동산 시장은 단기 수요보다는 중장기 수익성과 투자 여건 변화에 따라 전략을 조정해야 하는 시점”이라며 “오피스, 물류, 호텔, 데이터센터 등 주요 섹터의 구조적 변화에 대한 이해와 선별적 접근이 중요하다”고 말했다.