전세대출 연내 '60조원 돌파' 전망…대출규제 칼날 피해 ‘2년새 두 배 폭증’

▲규제 무풍지대에 놓여있던 전세자금대출이 지난 2년 새 두 배 규모로 부풀어 올랐다. 그동안 대출규제 사각지대인 탓에 올들어 월평균 3% 안팎의 증가세를 보였다. 사진은 2일 서울 송파구의 한 부동산 중개사무소 모습. (연합뉴스)

9일 은행권에 따르면 KB국민·신한·KEB하나·우리·NH농협은행 등 5대 시중은행의 9월 말 은행 재원 전세자금대출 총 잔액은 57조9530억 원으로 집계됐다. 이는 전월 말(56조6077억원) 대비 2.38%, 전년 동월 말(40조5745억원) 대비 42.83% 증가한 것이다. 2년여 전인 2016년 7월 말 잔액(28조823억 원)과 비교하면 두 배 이상 늘어났다.

2016년 9월 갓 30조 원을 넘겼던 전세자금대출 잔액은 지난해 9월 40조 원을 돌파, 올해 4월에는 50조 원을 넘겼다. 올해 들어서는 월평균 3% 안팎의 증가세를 보였다. 이 기세면 연내 60조 원을 손쉽게 넘길 전망이다.

정부가 그간 각종 부동산 규제책을 내놨지만, 전세자금대출 만큼은 규제의 칼날을 비껴갔다. 지난해 8월 총부채상환비율(DTI)과 주택담보대출비율(LTV)을 강화한 것은 주택담보대출만 겨냥한 것이다. 올 1월 도입된 신(新)DTI 역시 기존 주택담보대출의 원리금을 모두 고려해 다주택자를 옥죄는 정책에 불과했다. 3월 은행권이 자율적으로 시작한 총체적상환능력비율(DSR)에서도 전세자금대출은 이자만 반영하도록 했다. 전세금은 만기 후에 반환된다는 점을 고려한 것이지만 사실상 전세자금대출을 아무리 받아도 DSR에는 큰 영향을 주지 않게 됐다.

또한 전세자금대출이 주택금융공사 등 공적보증을 받기 때문에 은행에서 위험부담 없이 적극적으로 판매한 것도 요인으로 꼽힌다. 그간 주택금융공사 등은 전세 보증금의 80%까지 보증을 제공했고, 이를 바탕으로 시중은행이 대출을 진행했다. 행여 전세 보증금을 돌려받지 못하는 일이 발생하더라도 은행이 지는 리스크는 전체 금액의 20%에 불과했다.

한편 이달 15일부터 공공·민간보증사가 일제히 다주택자의 전세자금대출을 제한하기로 하면서 은행권 전세자금대출 증가세도 주춤할 전망이다. 1주택자도 부부 합산 연소득이 1억원 이하(민간 보증기관 제외)일 때만 전세보증을 받을 수 있다.

이번 방안은 다주택자가 전세보증을 받아 전세에 살면서 여유자금으로 집을 사들이는 걸 막는 데 방점이 찍혀 있다. 2주택 이상 다주택자는 주택금융공사와 주택도시보증공사는 물론 서울보증보험에서도 오는 15일부터 신규 전세보증이 전면 금지된다. 이미 전세보증을 받은 경우엔 보증 자체를 취소하진 않지만 연장할 때 제약이 따른다. 1주택 초과분을 2년 안에 판다는 약정서를 제출하지 않으면 보증이 연장 없이 해지돼 은행에 전세대출금을 갚아야 한다. 3주택자라면 2주택을 2년 내 판다는 약정서를 내야 보증효력을 연장할 수 있다. 보증 연장은 1회만 가능하다.