하반기 바뀌는 주택ㆍ부동산 관련 제도

2005년의 8.31대책과 이의 보완책이라고 할 수 있는 2006년의 3.30대책이 발표된 이후 시행을 위한 법령 제개정이 완료됨에 따라 2006년 하반기에는 본격적인 시행과 부동산 시장에의 파급 효과가 클 것으로 예상되고 있다.

한국건설산업연구원은 하반기 주택ㆍ부동산 관련 제도의 변화는 내수경기의 회복을 더욱 어렵게 만들고 있는 원화 강세, 고유가의 지속, 수출둔화, 금리 상승, 주택담보 대출 축소 등 국내외의 환경 변화와 함께 미분양의 증가 및 입주율 부진 등 부동산 시장의 침체를 더욱 가속화할 것으로 내다봤다.

다음은 하반기 주택 부동산 관련 제도의 구체적 변화 내용이다.

◆ 부동산 실거래가 등기부 등재 의무(6월 1일부터 시행)

부동산 거래의 투명성을 확보하기 위하여 부동산 거래 당사자나 부동산 중개업자는 매매를 원인으로 한 소유권 이전 등기를 신청하는 경우 등기신청서에 거래신고필증상의 기재된 거래가액(실거래가)을 기재해야 한다. 계약 체결 뒤 30일(주택거래신고지역 내 공동주택은 15일) 이내 시, 군, 구에 신고해야 한다.

시, 군, 구가 거래 당사자에게 ‘거래신고필증’을 교부하면 부동산 매매목록 등 필요한 서류를 추가해야 소유권 이전 등기 신청시에 등기소에 제출한다.

신청서에 기재된 거래가액은 부동산등기부 갑구의 권리자 및 기타 사항란에 기재해야 한다.

◆ 택지 조성원가의 공시(6월 25일부터 시행)

택지를 공급하고자 하는 자는 용지비, 조성비, 이주 대책비 등의 항목에 따라 택지 조성원가를 공시해야 한다.

이는 분양가 과다 책정에 따르는 부동산 가격 상승 문제를 해소하는 함과 동시에 사업 시행자에 대한 행정조사시 그 내용을 구체화해 조사 대상자에게 조사내용 등에 관한 사항을 사전에 통지하도록 함으로써 행정조사의 투명성과 예측 가능성 확보하기 위함이다.

◆ 도심지 재개발 사업의 활성화(7월 1일부터 시행)

재정비촉진지구의 지정, 재정비 촉진사업 지원을 위한 특례, 세입자 등을 위한 임대주택 건설 계획을 재정비 촉진사업 시행자가 건설 및 공급, 기반시설의 설치 비용은 원칙적으로 사업 시행자가 부담, 증가된 용적률의 일정 비율을 임대주택으로 건설 공급하도록 해 개발이익을 환수하는 제도다.

낙후된 기존 구시가지의 재개발 등 각종 정비사업을 좀더 광역적으로 계획해 효율적으로 개발할 수 있는 체계를 확립하고 도시 기반시설을 획기적으로 개선하는 게 취지다.

◆ 기반시설부담금 신설(7월 12일부터 시행)

건축 허가 내지 사업 승인을 받는 연면적 60.6평(200㎡) 초과 주택(주상복합 포함)이나 상가 등 모든 신ㆍ증축 건축물의 경우 신ㆍ증축 부분에 대한 기반시설부담금 납부해야 한다.

개발 행위로 인해 유발되는 기반시설의 설치 비용을 당해 개발 행위자가 부담하도록 해 기반시설 비용 부담의 형평성을 제고하고(수익자 부담 및 원인자 부담 원칙), 기반시설 설치 재원을 확보해 도시 및 주거 환경의 수준 향상을 도모할 수 있다.

◆ 재건축에 대한 각종 규제 강화(8월 25일부터 시행)

시ㆍ도지사가 도시주거환경정비기본계획 수립시 건교부 장관과의 사전 협의 명시하고 재개발조합 및 도시환경정비사업조합의 시공자 선정은 조합설립 인가를 받은 후 경쟁 입찰, 재건축 사업의 안전진단 관련 시설안전기술공단 또는 건설기술연구원의 의견 청취를 거쳐 안전진단 실시 여부를 결정해야 한다.

무분별한 재건축을 방지하기 위해 안전진단의 객관성과 신뢰성을 높이고 시공사 선정 과정의 공정성을 제고하기 위함이다.

◆ 재건축 개발이익의 환수(9월 25일부터 시행)

재건축사업으로 인해 정상 주택가격 상승분을 초과해 당해 재건축조합 또는 조합원에 귀속되는 주택가액의 증가분을 재건축 초과이익으로 보아 부담금을 통해 환수한다.

징수된 재건축 부담금은 국가에 50%, 광역지자체에 20%, 시·군·구에 30%씩 귀속된다. 재건축 부담금의 납부 의무자는 제도 시행일 이전까지 관리처분계획 인가 신청을 하지 못한 재건축사업 조합이며, 조합이 해산된 경우에는 조합원이 부담한다.

납부 의무자가 납부해야 할 부담금은 재건축 초과이익을 당해 조합원 수로 나눈 금액에 부과율을 적용해 산정한다.

납부된 양도소득세는 개발 비용으로 인정한다.

허위의 계약을 체결하거나 내역서 허위 제출자에 대해서는 3년 이하의 징역 또는 부담금의 3배 이하의 벌금에 처하도록 하고, 내역서를 제출하지 아니하거나 게을리 한 자에 대해서는 과태료를 부과한다.

재건축사업으로 발생하는 개발이익을 환수해 적정하게 배분하기 위해 당해 개발이익에 일정한 부담금을 부과하고 개발이익의 사유화를 방지함으로써 주택가격의 안정과 사회적 형평성을 도모하기 위함이다.

12월에는 종합부동산세 대상 확대(9억원 이상 → 6억원 이상)와 부과 기준이 강화(개인별 → 가구별)된 종합부동산세가 부과되기 때문에 1가구 다주택자와 고가주택 보유자의 실질적인 조세 부담이 커질 전망이다.

이에 따른 수도권 비인기 지역과 소형주택의 매출증가로 부동산 시장은 전반적인 약세 기조가 형성될 전망이다.

또한 2008년 시행 예정으로 민간택지와 공공택지에서 중소형 아파트의 당첨자 선정 방식을 추첨제에서 주택 소유 여부, 나이, 무주택 기간, 통장 가입기간, 보유자산 규모 등에 가중치를 부여해 가산점을 계산하는 방식의 가점제로 바꾸는 청약제도의 개편이 추진 중이어서 현재 1순위자의 청약 순위에 큰 변화가 예상되고 있다.

부동산 시장의 교란요인으로 주목받고 있는 부녀회의 담합 행위에 대한 제재 방안이 검토 중인데 담합 주체가 불명확한 데다 규제 수위 조절도 쉽지 않고 집값 하락시에는 의미가 없기 때문에 제재의 도입 여부는 불투명한 상황이다.

이밖에 7월부터는 전국 22개 주택거래신고지역에서 주택 거래시 주택구입 자금 조달계획과 입주계획 등을 신고해야 하며, 부동산 거래 투명화를 위하여 부동산 실거래가 신고제도를 통하여 확보된 실거래 가격을 공개하기 위한 정책이 추진된다.

건설산업연구원 두성규 연구위원은 "정부의 부동산 규제강화 정책 기조는 유지될 것으로 전망되기 때문에 하반기 주택 부동산 시장의 침체는 심화될 가능성이 크다"며 " 주택건설 시장에 상당한 압박 요인으로 작용할 각종 하반기 제도 변화는 그 시행 시기가 상이하여 혼란을 가져다줄 것"이라고 말했다.