[수직증축 리모델링]‘환골탈태’ 훈풍에… 집값 일단 ‘수직상승’

냉랭했던 경기도 분당 아파트 시장이 활활 타오르고 있다. 리모델링 수직증축 허용 덕분이다. 리모델링 규제에 발목을 잡혔던 지난해까지만 해도 이 지역 주택시장은 전월세 거래만 이뤄질 뿐 썰렁하기 그지 없었다. 하지만 최근 들어 상황이 반전되고 있다. 일단 아파트 거래가 확 늘었다. 국토교통부에 따르면 올해 1~2월 분당구 아파트 거래량은 총 1367건으로 지난해 같은 기간(310건)에 비해 무려 4.4배 급증했다. 아파트 값도 올 들어 3월까지 1.3%(KB국민은행) 뛰었다. 서울·수도권에서 가장 많이 오른 것이다.

역시 지난해 12월 수직증축 리모델링을 허용한 주택법 개정안이 국회를 통과한 것이 계기가 됐다. 특히 이 법안은 4·1부동산 대책을 통해 발표한 지 1년여 만인 25일 본격 시행된다. 분당 신도시 강남 등 리모델링 사업장은 물론 전체 부동산 시장의 관심이 커지고 있는 이유다.

부동산 업계에 따르면 오는 25일부터는 아파트를 리모델링해 증축할 때 위로 3개층까지 올려 지을 수 있다. 가구 수도 15%까지 늘릴 수 있게 돼 리모델링 수익성은 더 개선될 전망이다.

가령 전용 85㎡ 1000가구로 구성된 아파트 단지를 가구당 103㎡로 늘리는 리모델링을 할 경우 수직증축이 안 되면 가구당 2억원가량의 공사비를 내야 한다. 하지만 3개층을 수직 증축해 추가로 150가구를 만든 뒤 일반분양(분양가 3.3㎡당 1800만원 추정)하면 기존 집주인들의 부담금은 1억2000만원으로 줄어든다.

뿐만 아니라 리모델링의 경우 재건축 아파트에 적용되는 소형주택 의무비율이나 기부채납과 같은 부담이 없는 것도 장점이다. 이에 따라 준공된 지 15년이 지나 리모델링이 가능한 아파트 단지 주민들의 관심이 높아지고 있다. 리모델링 가능 아파트는 서울과 분당·평촌신도시 등 전국적으로 400만 가구에 달한다.

건설업계도 바삐 움직이고 있다. 포스코건설은 지난달 말 공동주택 수직증축 리모델링을 전담하는 그린리모델링사업그룹을 신설했다. 건축사업본부 산하로 활동하는 이 조직은 수직증축 리모델링 사업 수주, 사업계획, 구조검토, 평면설계 등을 일괄 담당할 계획이다.

삼성물산은 지난해 수직증축 허용안이 포함된 4·1대책을 전후해 수직증축 리모델링 관련 TF팀을 운영하는 등 잰걸음이다.

그러나 향후 시장 전망은 엇갈린다. 리모델링 사업이 순조롭게 추진된다고 해도 실제 조합 설립부터 완공까지 7년이 걸리는 등 넘어어 할 산이 적지 않기 때문이다. 특히 중대형 아파트는 추진 자체가 쉽지 않을 것이라는 전망도 나온다. 사업성이 떨어져 주민 동의를 구하기가 사실상 어렵다는 관측 때문이다. 실제 대형 평형에서 가능한 세대 구분형은 전체 가구 수의 30%까지만 허용하는 데다 공사비도 더 많이 들어 집주인으로선 당장 리모델링 선택지를 받아들이기 쉽지 않을 수 있다는 얘기다. 중대형의 경우 추가 분담금도 만만찮다.

이에 집값이 상대적으로 높은 서울 강남, 송파, 양천구와 분당 신도시 등 일부 지역만 수혜를 받을 가능성이 적지 않을 것으로 전문가들은 보고 있다. 수직증축 리모델링 사업이 원활하게 이뤄지려면 일반분양을 통해 공사비 부담을 줄여야 하는데 주변 시세가 낮은 지역은 조합원의 기대만큼 분양 수익이 나오지 않을 수 있기 때문이다.

시장에서는 국회에 계류 중인 분양가상한제 폐지 등 부동산 규제가 모두 풀려야 최근 다시 침체된 거래가 살아날 것으로 보고 있다. 박상언 유엔알 컨설팅 대표는 “리모델링 사업을 통해 과도한 투자 수익을 노리기보다 주건 여건 개선 차원에서 접근하는 것이 옳다”고 말했다.