국토부-금융기관, 임대주택 리츠 공동투자협약 체결

국토교통부(장관 서승환)는 임대주택 리츠를 성공적으로 추진하기 위한 첫 단추로 오는 11일 기관투자자와 공동투자협약을 체결한다고 10일 밝혔다. 이는 지난 2월 26일 발표한 임대차시장 선진화 방안의 후속조치의 일환이다.

이번 협약에는 삼성생명ㆍ교보생명을 포함한 16개 보험사, 우리ㆍ외환ㆍ신한ㆍ농협 등 10개 은행, 미래에셋ㆍ우리투자증권 등 9개 증권사 포함 총 38개 금융기관이 참여를 신청했다.

이들 금융기관이 제시한 투자의향 금액은 당초 국토부가 예상한 금액인 2조~3조원의 5배 수준인 13조6000억원에 달한다. 또 참여기관 대부분이 공공임대 리츠와 민간제안 리츠 모두에 관심이 있고, 단순 융자뿐만 아니라 우선주에도 투자할 계획이 있는 것으로 나타났다고 국토부는 설명했다.

국토부 관계자는 “주거복지에 대한 정부 재원 부족으로 10여년 전부터 민간자금 유치를 통한 임대주택 공급을 도모해 왔으나, 낮은 수익성으로 인해 번번이 민자유치에 실패해 왔다”며 “이번에 금융기관들이 예상 밖의 큰 호응을 보인 것은 임대주택 리츠의 표준화된 사업구조와 주택기금의 마중물 역할(리스크 분담)이 금융기관에게 매력적으로 작용한 결과”라고 말했다.

구체적으로 공공임대 리츠에 출자시, 일반 부동산 리츠에 비해 절대 수익률이 다소 낮은 것이 사실이나, 낮은 청산 리스크·공실률, 낮은 인허가·시공위험, LHㆍ주택기금의 후순위 출자 등을 감안할 때, 투자 위험 대비 수익성은 충분하다는 것이 국토부의 설명이다.

아울러 융자(선순위 PF대출 또는 p-ABS*)의 경우도 LTV(주택담보인정비율) 20~30%의 최우선 순위 대출인데다 공기업인 대한주택보증이 지급보증하는 탓에 실질적으로 무위험 채권이면서 10년 만기 국채 금리(3.6%) 이상의 수익이 확보돼 매력적인 투자처로 인식되고 있다는 것이 국토부의 분석이다.

국토부 관계자는 "시장형성 초기에는 임대주택 리츠의 P-ABS의 발행금리가 주택금융공사의 MBS 대비 다소 높게 형성될 수 있으나, 장기적으로는 두 상품 모두 공기업이 보증하는 상품이므로 발행금리가 수렴할 것"이라고 전망했다.

이에 정부는 앞으로 협약에 참가한 기관과 함께 시범사업을 비롯해 LH(한국토지주택공사)나 민간 제안 임대주택 사업에 대해 공동으로 사업성을 검증키로 했다. 특히 사업구조와 재원조달 구조를 확정한 이후, 협약 참여기관을 대상으로 금리입찰을 통해 낮은 금리를 제시한 금융기관을 투자자로 선정할 방침이다.

정부는 앞서 공공임대 리츠의 경우 하남 미사(1401세대)와 화성 동탄(620세대)지구를 시범사업지로 선정한 바 있다. 이르면 올 6월 리츠를 설립하고, 7~8월 자자선정 및 토지매매계약을 체결한 후, 11월경 착공할 예정이다.

민간제안 리츠는 노량진(547세대), 천안 두정(1135세대) 주거용 오피스텔 매입임대 사업을 대상으로 시범사업을 추진한다. 이 사업지는 5~6월 리츠 설립에 이어 7월 투자자선정 및 건물 매입계약을 체결한 이후, 투자자금을 순차적으로 투입한다. 오는 2015년부터 임대운영할 방침이다.

한편 국토부는 직접건설과 리츠방식 병행을 통해 2014년부터 2017년까지 10년 임대주택 LH 착공물량을 당초 계획물량(2.6만호)의 2배 수준인 5만호까지 확대할 방침이다. 아울러 LH는 선택과 집중을 통해 수익성이 있는 10년 공공임대사업은 직접 건설 대신 최대한 리츠 방식을 통해 공급한다.

국토부 관계자는 "리츠산업의 성장 촉진 및 주택임대관리업의 조기 활성화 등 관련산업의 성장과 일자리 창출에도 기여할 것이다. 리츠산업규모는 지난 2월 12조원에서 향후 매년 2조∼3조원 규모로 성장할 것"이라고 말했다.