‘깡통전세’세입자 보증금 지킨다

살던 집이 ‘깡통전세’가 돼도 전세보증금을 지킬 수 있는 길이 열렸다.

10일 국토교통부에 따르면 보증금을 떼일까 봐 걱정하는 깡통주택 세입자나 담보대출이 있어 세입자를 구하기 어려운 하우스푸어를 위해 ‘개인 임차인용 전세금반환보증’제도를 시행키로 했다.

깡통전세란 주택담보대출금과 전세보증금을 합친 금액이 집값의 70%를 넘는 주택으로, 집주인이 집을 매매해도 대출금이나 세입자 전세금을 다 갚지 못하는 주택을 말한다. 만약 깡통주택이 경매에 넘어가면 세입자는 전세보증금 일부 또는 전액을 떼일 수 있다.

7·24 주택공급 조절 방안의 후속 조치로 도입되는 이번 제도는 보증금 1억원 기준으로 한 달에 1만6000원의 보증료만 매월 부담하면 대한주택보증이 전세금 반환을 보증해주는 제도다.

아파트뿐 아니라 단독(다가구)주택, 연립주택, 다세대주택, 주거용 오피스텔 임차인도 이 제도를 이용할 수 있다.

다만 지원 대상이 제한적이다. 전세보증금이 수도권은 3억원 이하, 기타 지역은 2억원 이하일 때만 반환보증 제도의 보호를 받을 수 있다. 보증 한도도 아파트는 주택가액의 90%까지, 다른 주택은 유형에 따라 주택가액의 70~80%까지 보증받을 수 있다.

예컨대 아파트 시세가 2억원이고 1억원의 선순위대출, 9000만원의 전세보증금이 있는 경우 집값의 90%인 1억8000만원까지만 보증되므로 전세보증금에서 1000만원 모자란 8000만원만 돌려받을 수 있다.

국토부는 또 건설업체를 대상으로 ‘전세보증금 반환보증’과 ‘모기지 보증’을 시행해 준공후 미분양 아파트를 임대주택으로 일시 활용할 수 있는 제도적 기반을 마련했다.

두 보증을 동시에 이용할 경우, 건설사는 분양가의 최대 70~80%(시세 대비 최대 90%)를 연 2%대 저리로 조달할 수 있게 된다.

국토부 관계자는 “앞으로 건설사는 유동성 압박에 쫓겨 무리한 처분에 나서기보다는 준공후 미분양을 전세로 활용하면서 처분 시기를 조절할 수 있고, 전세 공급도 확대돼 전세난 완화는 물론 매매시장 정상화에도 기여할 것”이라고 설명했다.

아울러 ‘후분양 대출보증’도 도입된다. 건설사가 분양물량의 일부를 공정률 80% 이후 후분양으로 전환하는 경우 분양가의 50~60%까지 연 4~5%의 저리로 조달할 수 있도록 지원하는 제도다.

지금까지 건설사는 선분양을 통한 자금조달 외에 마땅한 자금조달 수단이 없어 밀어내기식 분양을 했지만 후분양 대출보증을 받으면 분양시기를 시장 상황에 맞춰 탄력적으로 조절할 수 있을 것으로 국토부는 예상했다.

국토부는 분양을 앞둔 예정 물량의 분양시기를 사전에 후분양으로 연기하거나 준공후 일정기간 임대로 활용할 경우 분양가의 10%포인트에 대해 추가 대출보증을 해주는 인센티브를 제공할 계획이다.