준공된 미분양 아파트 전세공급 본격화

앞으로 공적 보증에 의한 저리 자금조달이 가능해져 준공 미분양 아파트의 임대 활용 후 판매가 쉬워질 전망이다. 또 후분양 대출보증이 시행돼 분양시장 상황에 따라 건설사들이 분양시기를 탄력적으로 조절할 수 있게 된다.

국토교통부는 7·24 주택공급 조절방안의 일환으로 대한주택보증, 금융기관, 주택협회 등과의 협의를 거쳐 이 같은 내용의 세부방안을 확정해 10일부터 시행한다고 밝혔다.

먼저 건설업체 대상으로 ‘전세보증금 반환보증’과 ‘모기지 보증’이 도입돼 준공 미분양 아파트를 임대주택으로 일시 활용할 수 있는 제도적 기반이 구축된다.

전세보증금 반환보증은 건설업체 부도 등으로부터 전세보증금을 안전하게 보호하는 보증이다. 모기지 보증은 미분양 아파트를 전세로 활용하는 건설업체에 한해 발급하며, 시중은행의 미분양 아파트 담보대출에 대해 대한주택보증이 보증하므로 차입금리가 4~5%대로 크게 낮아진다.

이 두 보증을 동시에 이용할 경우, 건설사는 분양가의 최대 70~80%(시세 대비 최대 90%)를 연 2%대로 저리로 조달할 수 있게 된다.

이에 따라 건설사는 유동성 압박에 쫓겨 무리한 처분에 나서기 보다는 준공 미분양을 전세로 활용하면서 처분시기를 조절할 수 있고, 전세 공급도 확대돼 전세난 완화는 물론 매매시장 정상화에도 기여할 것으로 국토부는 예상하고 있다.

국토부는 또 보증금을 떼일까 걱정하는 깡통주택 세입자나 담보대출이 있어 세입자를 구하기 어려운 하우스 푸어를 위해 ‘개인 임차인용 전세금반환보증’을 도입하기로 했다.

보증금 1억원 기준으로 월 약 1만6000원(연 0.197%)의 보증료만 부담하면 대한주택보증이 전세금 반환을 보증한다. 다만 전세보증금이 수도권 3억원 이하, 기타 지역 2억원 이하 주택으로 신청자격이 제한돼 있다. 보증한도도 아파트는 주택가액의 90%까지, 기타 주택유형은 70~80%까지로 한정된다는 점에 유의할 필요가 있다.

아울러 국토부는 ‘후분양 대출보증’을 도입한다. 분양물량 일부를 공정률 80% 이후 후분양으로 전환하는 조건으로 분양가의 50∼60%까지 저리 자금(연 4~5%)을 조달할 수 있도록 지원하는 제도다.

지금까지 건설업체는 선분양을 통한 자금조달 외에 마땅한 자금조달 수단이 없었기 때문에 분양시장이 침체를 겪고 있더라도 밀어내기식 분양에 나설 수밖에 없었다.

그러나 후분양 대출보증의 도입으로 건설사들은 선분양 시점에 분양경기가 침체되면 건설사들은 분양 예정 물량 또는 준공 전 미분양의 일부를 후분양으로 돌리는 등 분양시기를 시장상황에 맞춰 탄력적으로 조절할 수 있게 된다.

국토부는 분양 예정물량의 분양시기를 사전에 후분양으로 연기하거나, 준공 후 일정기간 임대로 활용할 경우 인센티브 차원에서 분양가의 10%p 추가 대출보증을 제공할 계획이다.

이와 함께 선분양시 필수적으로 받아야 하는 분양보증에 대해 분양성 평가를 강화하고, 이에 기반한 보증료 차등폭도 확대하기로 했다.

그동안 분양성은 주택사업에 큰 영향을 미침에도 평가비중이 크지 않고, 보증료 차등폭도 미미해 실제 보증 리스크를 반영하는 데 한계가 있었다. 이에 따라 분양성 평가비중을 기존 30%에서 45%로 상향 조정하고, 자산 및 매출액 3천억 이상 상장업체에 대해 분양성 평가를 면제하던 것도 폐지했다.

또 분양성에 따른 보증료 등급을 3등급에서 5등급으로 확대해 신용등급이 낮은 중소업체라도 분양성이 좋으면 분양성이 나쁜 대형업체보다 낮은 보증료를 적용받을 수 있도록 개선했다.

국토부 관계자는 “이번 조치로 당면한 가을 이사철 전세난 완화와 세입자 보호 강화는 물론 단기 수급불균형에 대응할 수 있는 새로운 길이 열려 주택시장 안정에도 크게 기여할 것”으로 내다봤다.