노후 아파트, 재건축 기대감 상실에 맥 못춰

서울지역 노후 아파트의 가격이 큰 폭 하락한 것으로 조사됐다. 통상 재건축 기대감 등으로 인해 노후 아파트일수록 불황기 하락 폭이 작았지만 최근에는 이런 트렌드가 깨졌다.

부동산정보업체 닥터아파트가 서울 아파트 121만9276가구를 대상으로 입주시기별로 가격변화를 조사한 결과, 입주 30년 이상 된 아파트에서 평균 7.29% 떨어지면서 가장 하락폭이 큰 것으로 나타났다. 이어 입주 21~30년 된 아파트가 -5.42% 떨어졌으며, 입주 11~20년 아파트는 -1.79%, 10년 이하 아파트는 -2.18% 하락한 것으로 조사됐다. 이 기간 평균 하락률은 -3.42%였다.

서울 내 30년 이상된 대표 아파트는 강남구 대치동 은마, 강동구 둔촌동 둔촌주공(1~4단지), 서초구 반포동 한신(1,3차), 송파구 신천동 장미 등이다.

대치동 은마 112㎡(공급면적 기준)는 연초 10억을 호가했지만 현재 9억4000만원 선이다. 8개월 새 8000만원 정도 떨어졌다.

강동구 둔촌동 둔촌주공1단지 26㎡도 올 초 3억9000만원 선까지 갔지만 현재는 1억 정도 떨어지면서 2억9000만원 선이다. 서초구 반포동 한신1차 92㎡와 송파구 신천동 장미 92㎡도 연초 보다 8000만원 이상 떨어져 각각 15억6000만원과 6억5000만원 정도 한다.

과거 호황기에는 오래된 아파트일수록 가격 상승 폭이 큰 것이 일반적이었다. 실제 금융위기 이후인 2009년 입주시기별 가격 변화를 살펴보면 입주 21~30년 된 아파트 보다 입주 30년 이상된 아파트의 가격이 더 많이 올랐다. 이 기간 변동률은 각각 10.94%(입주 21~30년)와 13.24%(입주 30년 이상)다.

시장 상황이 좋지 않다고 해도 앞서 말한 재건축 기대감에 노후한 아파트일수록 하락폭이 더 작았다. 2010년과 2011년 가격 변화를 보면 입주 21~30년된 아파트가 각각 -4.64%(2010년)와 -2.12%(2011년)가 떨어졌다. 반면 입주 30년 이상된 아파트는 -3.31%(2010년), -1.21%(2011년) 떨어지면서 하락폭이 더 작았다.

이영호 닥터아파트 리서치연구소장은 “현재 30년 이상 된 아파트는 서울시가 정한 재건축 연한은 이미 지나 대부분 재건축을 진행 중에 있지만 소형평형 의무비율 확대 등으로 현재 사업진행이 쉽지 않은 상황”이라며 “결국 실망매물 등장과 주택시장 불황에 따른 수요자들의 외면으로 가격이 크게 떨어지면서 30년 이상된 노후 아파트가 가격 하락을 주도하고 있는 것”이라고 설명했다.