집값 하락, 공급 과다가 원인(?)‘글쎄’

통계청이 지난 21일 발표한 ‘인구·구조와 주거 특성 변화’ 통계 자료에 따르면 1995~2010년 동안 주택 증가율이 가구 및 인구 증가율보다 높았다. 과다한 주택 공급이 수요를 앞질렀기 때문에 2008년 이후 집값 하락이 이어졌다는 것을 시사하는 대목이다.

이 기간 동안 주택은 511만 호가 늘어나 무려 53.4%의 증가율을 보였다. 이에 반해 인구는 397만명(8.9%), 가구는 438만 가구(33.8%)가 증가해 ‘주택>가구>인구’ 순으로 나타났다. 주택 증가율이 인구 증가율에 비해 5배나 높고, 가구에 비해서도 1.5배 가량 높아 과다한 주택공급이 주택시장 침체를 불러왔다는 해석으로 이어질 수 있다.

통계청은 “1990년대 초중반에 신도시 200만호 건설 등 주택 증가율이 높아지고 이에 따라 자가점유율도 급격히 상승했다”면서 주택의 빠른 공급이 집값 하락의 원인이었음을 시사했다.

하지만 반대 의견도 만만치 않다. 주택시장 전문가들은 최근의 집값 하락은 장기적인 인구변수 보다는 전반적인 경기상황과 구매자들의 기대 심리 등을 고려해야 한다고 지적한다.

김은진 부동산114 전략기획팀장은 “인구와 가구수, 주택공급량의 장기적인 변수로 최근의 집값 하락을 판단하기 어렵다”면서“2008년 금융위기와 전반적인 경기침체, 소득대비 집값 수준이 높아져 집값 상승을 기대하기 어렵다는 심리가 복합적으로 작용한다”고 설명했다. 특히 아파트로 고수익을 얻을 수 있다는 기대심리가 약해져 거래조차 제대로 성사되지 않는다는 게 시장의 목소리다.

서울과 수도권의 주택보급률의 차이로 공급이 수요 보다 더 많다고 보기 힘들다는 지적도 나온다. 부동산 업계 한 관계자는 “수도권은 지방과 달리 여전히 주택보급률과 자가보유율이 크게 떨어지고 재개발과 재건축 등으로 인한 멸실 주택이 10만여 가구를 넘는다”며 “수도권 주택 공급이 수요 보다 많다고 풀이하기는 힘들다”고 말했다.

실제로 지방은 주택보급률이 110~120%를 넘는 곳이 많다. 하지만 서울은 100%를 밑도는 등 공급과잉 상태는 아니라는 게 이들의 주장이다.