상가투자 '큰 장'서는 판교.광교 노려라

올해 상가 시장은 새로운 베이비붐 세대 등의 대거 진입이 예고되면서 임차와 투자 환경에 상당한 영향을 미치게 되는 한해가 될 것으로 예상된다.

꾸준히 증가하던 공실 문제에 대한 해결 키워드는 자영업자의 증가를 맞게 되는 2011년을 기점으로 하반기부터 일부 회복세로 돌아섬과 동시에 투자 패턴 또한 시세 상승형 상품에서 고정수입 창출형으로 변모할 전망이다.

단지 내 상가의 경우 신규 아파트 물량 공급의 감소 등으로 자연스러운 총 공급 물량의 감소는 불가피한 상황이다. 심지어 1000여 세대 가까운 대규모 단지이지만 분양 정체와 입주 지연 등으로 소비력에 대한 신뢰 부족과 투자선호도가 떨어지는 곳이 많다.

반면 전통적으로 안정성 있는 상품으로 평가받는 단지 내 상가는 희소성으로 인해 과열 양상이 나타날 수 있으며 낙찰 후유증을 겪는 곳도 등장할 수 있어 양극화 현상이 심해질 것으로 예상된다.

상가정보 연구소 박대원 소장은 “올해 신도시(택지지구) 상가는 아파트 입주가 완료되면 상권내 소비층이 안정적으로 형성된후 신흥상권으로의 가치가 상승된다는 매력이 있다”고 말했다.

올 상가분양 이슈로 꼽히는 지역은 광교신도시다. 광교신도시는 7만7500명을 수용인구로 올해 아파트 입주를 앞두고 상업시설 공급 역시 2월 이후 큰 장이 열릴 것으로 보인다.

광교신도시 상가투자로 입성을 노리는 예비 투자자들은 다양한 공급 유형에 맞는 전략을 사전 수립하는 것이 좋다.

단지 내 상가 투자시에는 안정적 배후수요 확보가 가능한지 파악해야 한다. 현재 상가 투자자들에게 가장 주목받는 곳은 광교신도시와 판교신도시다. 특히 판교 신도시는 수용세대수만 2만9263가구로 거주 인구는 8만7789명에 육박해 투자처로 제격이다.

상가투자로 판교에 입성하려면 판교역과 복합단지인 알파돔이 들어서는 중심상업지역과 사업비 5조2705억원이 투입되는 판교 테크노밸리내 일부 상업시설에 투자가 가능하다.

그밖에 지역주민을 소비대상으로 상권이 형성될 근린상업 및 근린생활지역내 상가를 노려볼 만하다. 판교신도시는 상업 및 업무 비율이 전체 토지이용면적의 1.47%에 불과한 이점이 있다.

사업면적만 1777만1000㎡에 달하는 인천 경제자유 구역인 청라지구는 수용인구만 9만명에 달하며 상업 및 업무 비율은 1.6% 수준을 보이고 있다. 청라지구의 상업시설 분양도 지난 6월 말부터 아파트 입주가 시작되면서 공급에 박차를 가하고 있다.

청라지구 단지내 상권도 눈여겨 볼 필요가 있다. 청라지구 상권은 향후 명소로 예상되는 주변을 중심으로 상가가 연도형으로 들어서게 되는 환경과 연계된 상권 발달이 기대되는 지역이다.

도심속의 도시로 관심을 모으고 있는 서울 택지지구내 강일지구는 6509세대가 수용되며 지난 2009년 4월부터 아파트 입주가 시작됐다.

아파트 입주 완료와 달리 단지내상가를 제외한 일반 상가 공급이 늦어지면서 최근에도 공급이 한창인 강일지구는 거주 수요층의 이탈이 적은 단지초입에 상권이 형성되는 특징을 보이고 있다.

전통적으로 인기가 높은 LH상가의 공급도 평년 수준을 유지하며 상가시장 분위기를 견인할 것으로 전망된다. LH상가는 비교적 3억원대 이하 투자상품으로 올해도 광교신도시 물량을 중심으로 주목받게 될 것으로 전망된다.

그밖에 오피스텔·주상복합상가의 경우 한동안 상업용도 비율 30% 선에 묶여 업종 중복과 공급 과잉으로 장기 미분양되던 상가들의 할인분양과 지자체별로 상업용도 비율이 낮은 곳( 9:1)로 반영하는 곳의 신규 공급 물량에 대한 투자가 생겨날 것으로 보여진다.

상가 투자시에는 저층부 전면부 위주의 투자가 유리하며 내부상가는 가급적 피해야 한다. 업무형 오피스텔 등 상가의 경우도 편의점이나 구내식당, 문구점등 상층부 수요층에게 필요한 업종을 선택해야 안정적이다.