주택시장 바닥권 진입...완전 상승까진 시간 걸려

이투데이가 부동산 전문가 8인에게 최근 주택시장을 진단한 결과 이들은 주택시장의 침체가 여전히 진행되고 있지만 바닥권에 가까워지고 있다는 의견을 같이 했다. 전반적으로 집값에는 하방 경직성이 나타나고 있으며 내년 상반기까지 침체가 이어지다 이후 상승세로 돌아설 것으로 내다봤다. 하지만 집값 바닥 시기와 상승 강도, 지역별 상승강도 등에 대한 생각은 조금씩 달랐다.

◇주택시장 바닥권 진입…추가하락 경계심 늦춰선 안돼 = 건설산업연구원 허윤경 연구위원은 올해까지는 바닥을 다진 뒤 내년 입주 물량 감소의 영향으로 집값이 반등할 것으로 예상했다. 추가적인 가격 조정 가능성도 희박하다고 내다봤다.

유엔알컨설팅 박상언 대표도 허 연구위원과 의견을 같이 했다. 주택시장이 추가하락하기 보다는 바닥권에 접어들었다고 분석했다. 경매낙찰가율과 거래량 증가 등이 이를 방증한다는 것.

부동산써브 함영진 이사역시 전세시장 불안으로 인한 소형구매 수요가 일부 지역의 급매물 소진으로 이어지는 등의 현상을 볼 때 시장이 바닥을 다지고 회복국면에 접어들었다고 밝혔다. 나사렛대학교 남영우 교수는 현재 주택가격이 많이 빠져있는 상태로 올해 하반기나 내년 상반기 정도 하락세가 멈출 것으로 예상했다.

반면, 현도컨설팅 임달호 대표는 침체상황으로 바닥권에 진입했다고 말하기에는 이르다고 지적했다. 급격한 하락세는 멈추겠지만 소폭의 추가하락은 진행될 것이며 이후 박스권 보합세가 2~3년동안 장기화 될 가능성이 높다고 진단했다.

스피드뱅크 박원갑 소장도 지금은 바닥을 다지는 과정으로 변동성이 높은 시기며 앞으로 등락을 거듭하는 박스권 장세가 이어질 것이라고 설명했다.

◇2011년 주택시장 낙관론 우세 = 대다수 전문가들은 내년 주택시장에 대해서 다소 낙관적인 의견을 피력했다. 허윤경 연구위원은 수요 위축은 있겠지만 공급량이 줄어들면서 집값이 상승하고 거래량이 늘어날 것으로 내다봤다.

박상언 대표는 연말과 내년 1분기까지 바닥을 다지는 시기를 거쳐 내년 2분기 이후부터 반등 가능성이 높다고 예측하면서 2011년 연말까지 5~10% 정도 상승할 것으로 예상했다.

이남수 신한은행PB팀장도 전셋값 상승으로 급매물이 사라지면서 저점을 통과할 것으로 보이며, 내년초까지 약세를 지속한 이후 서서히 회복될 것으로 점쳤다. 김상범 세종대교수 역시 앞으로 주택 시장은 경제성장과 인플레이션이라는 두가지 변수에 의해 진행될 것으로 예상하며 내년부터 회복국면에 들어 갈 것으로 전망했다.

남영우 교수도 전반적인 입주량 부족으로 수요가 회복되는 등 주택시장 회복이 가능할 것으로 전망했다. 하지만 출구전략에 따른 금리 상승으로 인해 소폭 회복하는데 그칠 것이며, 전세가격 상승이 지속되면서 중소형 아파트를 중심으로 가격 상승이 시도될 것으로 진단했다.

이에 반해 임달호 대표는 일부 지역에서 급매물 중심으로 거래는 되고 있지만 급매물이 소진되면 다시 거래가 침체되고 다시 급매물이 나오는 현상이 지속될 것으로 내다봤다. 일부 지방을 중심으로 조금씩 살아나고 있지만 전반적인 침체 상황에서 벗어나기는 힘들다는 판단이다.

임 대표는 “올해와 마찬가지로 내년에도 침체의 악순환이 지속될 것”이라며 “전체적인 회복세는 오는 2013년 이후에나 가능할 것”이라고 말했다.

상승과 하락을 논하기 보다 지역별 양극화 현상이 뚜렷히 나타날 것이라는 진단도 내려졌다. 함영진 부동산써브 이사는 2011년 주택시장은 양극화가 주도하는 한해가 될 것이라고 예상했다.

박원갑 소장도 서울과 수도권은 공급과잉, 집값 고평가, 가격상승 기대심리 저하 등이 맞물려 침체가 지속되는 반면, 지방은 지역에 따라 차별화 현상이 극명하게 나타날 것이라고 주장했다. 박 소장은 “올해와 달리 내년에는 광주와 대구지역의 회복세가 빠르게 진행되고 부산의 경우 둔화 가능성이 높다”고 말했다.

◇소형 주택 매매, 전셋값 상승세 지속 = 올해와 마찬가지로 대형보다는 소형 주택을 중심으로 매매가 이뤄질 것으로 전망했다.

임달호 대표는 대형 주택이 인기를 끌려면 주택경기 전체적으로 활황세가 나타나야 하는데 아직은 시기 상조이며 앞으로 2~3년 정도는 소형주택이 시장을 이끌게 될 것으로 분석했다. 소형 주택은 대형 주택의 인기가 살아나는 시점에서 꺽일 것으로 예측했다.

이남수 팀장과 함영진 이사, 김상범 교수, 박원갑 소장 역시 소형 주택의 인기는 당분간 이어질 것으로 내다봤다. 박 소장은 “소형주택에 대한 인기는 내년부터 2014년까지 지속될 가능성이 높다”고 말했다.

박상언 대표의 경우 경제 성장율이 5% 수준만 유지되고 대내외적인 변수만 없다면 중대형 주택에 대한 수요가 점차 늘어날 것이라는 다소 다른 시각을 내비쳤다.

최근 급등하고 있는 전셋값 상승세는 전국에 걸쳐 지속될 것으로 전망했다. 하지만 전세가격 상승이 주택가격 상승에 직접적인 영향을 주지는 않을 것으로 진단했다.

◇정부 추가대책은 부작용만 불러올 듯 = 정부의 추가 대책에 대해서는 전문가 대부분이 부정적인 입장을 견지했다. 인위적인 대책을 내놓을 경우 건설사의 유동성에는 도움이 되겠지만 공급과 수요 논리가 깨지면서 부작용이 나타날 가능성이 높다는 것이다.

정부의 추가대책 보다는 시장을 좀 더 지켜본 뒤 8.29 부동산 대책을 연장시키는 방법 등이 필요하다고 설명했다. 정부가 시장 회복에 대한 의지가 강하다는 것을 표출해 잠재수요를 매매수요로 전환시키는 것이 중요하다는 것이다.

반면, 박상언 대표는 서울지역에 한해 지방과 차별없는 지원책이 필요하다고 주장했다. 서울 부동산 시장이 살아나야 전국적으로 시장 활성화에 도움이 된다는 이유에서다. 홍성일 기자 hsi@ 김성배 기자 sbkim@ 이상혁 기자 daniel@ 김부미 기자 boomi@