[8.29 대책] 전문가 진단② 양지영 내집마련정보사 팀장

부동산 경기 침체에 따라 정부가 29일‘실수요 주택거래 정상화와 서민·중산층 주거안정 지원방안’ 대책을 발표했다.

발표한 내용에 따르면 무주택자 또는 1가구 1주택자가 투기지역(서울 강남3구)을 제외한 곳에서 9억원 이하 주택 구입할 경우 내년 3월말까지 정부의 DTI 기준을 배제하고 금융회사가 자율적으로 DTI를 정해 적용, 생애최초로 주택을 구입하는 무주택자에게는 내년 3월말까지 국민주택기금을 활용해 가구당 2억원 범위 안에서 대출 등이다.

아울러 올해 말 종료 예정인 다주택자에 대한 양도세 중과 완화는 2년간 연장 시행, 다주택자에 대한 취득·등록세 감면 기간도 1년 연장, 보금자리주택은 당초 계획된 물량대로 추진하되 주택시장 수급상황을 고려해 사전예약 물량을 종전 80%에서 50%로 축소하고 예약 시기도 탄력조정키로 했다.

◇ 거래활성화 대책에 따른 시장 전망=

DTI 규제가 당초 알려졌던 내용보다 범위와 규모가 크게 확대된 내용이 포함돼 시장이 예상보다 빠르게 회복될 것으로 전망된다.

당초 실수요자 위주로 DTI 규제를 5~10% 정도만 완화하는 선의 대책이 나올 것으로 내다봤지만 정부는 당초 내용보다 완화의 폭이 넓은 투기지역인 서울 강남 3구를 제외한 서울과 경기·인천지역의 총부채상환비율(DTI) 규제를 내년 3월까지 전면적으로 해제하기로 했다.

8.29 부동산 대책은 전반적으로 볼 때 실효성은 크지 않아 시장에 실제적으로 힘을 발휘하기는 힘들다. 하지만 실질적으로 부동산은 기대심리로 움직인다는 것을 감안할때 이번 대책은 기대치보다 규모가 큰 대책이 발표된 만큼 심리적인 부분에서 부동산을 움직이는데 도움이 될 것으로 보인다.

추석 전후로는 매수자와 매도자간의 눈치작전이 심할 것으로 보이나, 10월 이후 4/4분기에는 급매물 위주로 거래가 되면서 시장이 조금씩 회복될 가능성이 크다. DTI 규제 완화가 내년 3월까지로 기간이 정해진 만큼 올 연말쯤에는 매수를 고려한 투자자들의 움직임이 바빠지면서 거래로 이어져 가격 상승으로 이어질 것으로 전망된다.

취등록세 50% 감면제도(4%→2%)도 2011년까지 1년간 연장하는 방안도 주택 구매력을 높이는데 긍정적인 효과를 나타낼 것이다.

다주택자들의 매물도 거래시장 활성화에 도움이 될 것으로 기대된다. 대출 이자 부담 등 심리적으로 부담이 큰 다주택자들의 매물이 시세보다 저렴하게 나오면서 거래 시장에 도움이 될 것으로 전망된다. 매물이 한꺼번에 쏟아져 나오면 시세 하락을 부추기지만, 다주택자들의 대한 양도세 중과 유예가 앞으로 2년 간 연장된 만큼 양도세 중과 회피 매물이 한꺼번에 쏟아져 나오지는 않을 것이다.

하지만 전반적으로 부동산 시장이 활황세를 타자 못하고 국지적으로 움직일 가능성이 크다.

가장 큰 원인은 대책 발표 시기가 늦은 감이 있어 수요자들의 기대심리가 시장에 바로 나타나기는 어렵기 때문이다. 부동산 대책도 시장 상황이 어느 정도의 힘이 있을 때 나와야 효력이 발생한다. 수요자들의 구매욕을 살리기 위해서는 시간이 다소 걸릴 것으로 예상된다.

경기 고양, 용인 등의 지역은 수요 대비 공급물량이 너무 많아 이들 지역의 경우에는 대책 발표에도 불구하고 당분간 가격 하락이 더 이어질 수도 있다.

시장이 회복하는데 금리 인상 부분이 큰 변수로 작용할 것이다. 올 하반기에 기준금리가 한차례 더 인상될 경우에는 대출금리 인상, 가계 부담 등으로 이어져 투자 심리가 더욱 위축돼 시장을 회복시키는데 큰 걸림돌로 작용할 것으로 전망되나. 금리인상이 되더라도 시기가 중요하다. 시장이 회복도 되기 전인 올 하반기에 나오게 되면, 앞으로 시장은 다시는 회복되기 힘든 바닥으로 내려앉을 가능성이 있다. 따라서 내년에 수요자들의 심리가 안정이 되고, 시장이 어느 정도 회복이 됐을 때 나오는 것이 적합하다.

◇ 거래활성화 대책에 따른 내집마련 전략=

집을 구매할 의사가 있는 수요자라면 추가하락을 마냥 기다리기보다는 추석 전후나 늦더라도 올 4분기에 급매물 위주로 노려보는 것이 좋다. 거래 시장 부진, 입주대란, 기타 보금자리주택 공급 등으로 악재로 당분간은 집값 상승으로 이어지기는 힘드나 인기 지역은 추석 전후로 급매물이 들어가는 등의 반응이 나타날 것으로 예상되기 때문이다.

내년에는 입주 물량이 줄어들고, 부동산 대책에 대한 실효성이 나타나는 등 가격 상승 가능성이 있기 때문에 마냥 기다리기는 기회비용이 커질 수 있다. 자금 여력이 있다면, 최근 가격 하락이 크고, 시장이 호황일 때 가격 상승을 이끌 수 있는 강남권, 용산, 성수, 흑석, 한강변 등의 급매물을 노려보는 것이 좋다. 자금 여력이 크지 않고, 3년 이상 장기적으로 내다본다면, 합정 및 자양동 일대 한강변, 용인이나 분당 등을 접근해도 좋다.

양도세 중과 유예가 2년 간 연장이 된 만큼 다주택자들은 급할 게 없어졌다. 2012년 연말까지만 집을 매도하면 양도세 중과가 되지 않고 일반세율을 적용되는 만큼 여유로워진 것이다. 따라서 매도를 고려하고 있는 다주택자라면 급하게 서두를 필요 없이 시장 상황에 맞춰 팔아도 된다. 특히 내년에는 부동산 활성활 대책 등의 영향으로 부동산 시장이 다소 회복될 가능성이 높기 때문에 더 좋은 가격에 팔 수 있다.

여러 채의 집을 소유한 사람은 매도 시점과 함께 어느 주택을 먼저 팔 것인지를 잘 따져봐야 한다. 1가구 2주택자로 우선 양도세 중과 유예 기간 내에 하나의 주택을 팔 계획이라면, 시세 차익이 적은 집부터 파는 것이 유리하다.

1가구 3주택자 보유자가 하나의 주택만 유예 기간 내 팔 계획이라면, 시세차익이 큰 부동산을 파는 것이 유리하다. 유예기간 이후에 매도하게 되면 양도세가 중과되기 때문에 시세차익이 큰 주택을 먼저 팔아야 일반세율을 적용받아 양도세를 줄일 수 있다.

강남과 강북에 집을 두고 있다면, 강북을 먼저 파는 것이 현명하다. 강남 등과 같은 투기지역의 경우 3주택자가 올해 한 채를 팔더라도 기본세율에다 10% 포인트가 가산이 되기 때문에 부담이 더 크다.