부동산 "단기조정 불가피..강.약 널뛰는 보합세" 전망

"부동산 경기가 침체되면 거래 시장도, 건자재 시장도, 일자리 시장도 어려워진다. 부동산 경기가 서서히 살아나야 하는 한다."

국토해양부 고위 간부가 최근 기자들에게 한 말이다. 일반론을 말한 듯 비춰 지지만 지난 2009년 9월 부동산 대출 규제 강화 이후 6개월간 침체 국면을 벗어나지 못하고 있는 요즘 부동산 시장을 보면 정부 당국의 고민이 어느정도 인지 읽혀지는 발언이다.

실제로 주택시장에서는 미분양이 넘쳐나고 쏟아지는 보금자리 주택에 건설사들은 연쇄부도 위기에 몰리고 있다. 이는 거래시장에도 직격탄이 되고 있다. 강남 지역 재건축 아파트 뿐만 아니라 일반 아파트도 가격 하락세가 뚜렷해지는 양상이다.

'풍전등화' 같은 부동산 시장을 전문가들은 어떻게 지켜보고 있을까. 부동산 전문가들은 올해 부동산 시장을 증시에 빗대 '황소'와 '곰'의 대결로 비유하며 전체적으로는 '보합세'가 될 것으로 전망하고 있다.

특히 강세와 약세장을 반복하는 널뛰기 장으로 악재가 쌓이는 곳은 조정을, 규제완화 타이밍에 맞춰 국지적으로 상승곡선도 가능하다는 것이다.

다만 단기적으로 주택가격 조정이 불가피하다고 보고 있다. 총부채상환비율(DTI) 규제 확대 약발이 제대로 먹히고 있는 데다 넘쳐나는 미분양 물량과 보금자리 주택물량의 대거 출현으로 실수요자들을 집어 삼키고 있기 때문이다.

게다가 출구 전략도 체크 포인트라고 지적한다. 지난해 돈이 풀려 눈덩이 처럼 불어난 230조원에 달하는 유동자금을 금리인상 카드로 정부가 회수하려 든다면 그 타이밍이 또 위기가 될 수 있다는 것이다

함영진 부동산써브 부동산연구실 실장은 "지난해의 경우 조정이었다기 보다 부동산 시장 회복기로 봐야 한다"고 진단한 뒤 "금리인상 시기로 3분기 얘기가 나오고 있다. 작년보다 사정이 좋지 않게 될 것"이라고 관측했다.

특히 단기적으로 조정이 불가피할 것이라며 "보금자리 주택과 수도권 지역 내 미분양 적체로 가격이 하락하는 늘어날 수 있다"라고 분석했다.

전세시장에 대해서는 "집값이 오른다는 확신이 없는 데다 공공주택 위주로 수요가 몰리다 보니 강세가 예상된다"며 "계속 불안한 장세가 이어질 것"이라고 전망했다.

김용진 스피드뱅크 부동산연구소 소장도 DTI 규제와 함께 주택담보대출 금리 인상이 수요자들의 시장 참여를 위축시킬수 있다고 우려했다.

김 소장은 "올해 주택담보대출 금리가 8%대를 넘어설 수도 있다. 이럴 경우 레버리지 효과를 기대한 아파트 매입은 주춤해질 수 밖에 없고 거래량 감소에 따른 가격 하락 변수로 본격 등장하게 될 것"이라고 말했다.

다만 그는 경제성장률 전망치 상향 조정과 지방 선거에 따른 국지적 호재에 주목해야 한다고 밝혔다.

김 소장은 "낙후된 (부)도심을 되살리기 위한 공격적이며 국지적인 개발 프로젝트는 일시적이나마 부동산 가격을 밀어 올릴 수도 있다"고 내다봤다.