주택담보대출 DTI 규제 수도권 전역 확대(종합)

그동안 서울 강남 3구(강남ㆍ송파ㆍ서초)에만 적용됐던 총부채상환비율(DTI) 규제가 오는 7일부터 서울과 인천, 경기 등 수도권 전 지역으로 확대 시행된다.

이는 최근 수도권 부동산시장의 분위기가 심상치 않게 전개되면서 정부의 개입 강도가 점차 강해지고 있는 가운데 금융감독이 DTI 규제 카드를 사실상 꺼낸 것으로 풀이된다.

금융감독원은 4일 채무상환 능력을 반영해 대출금액을 결정하는 주택담보대출 DTI를 오는 7일부터 수도권 대부분 지역에 획대 시행키로 결정했다고 발표했다.

또 가계의 채무부담 능력 약화 및 금융시스템 불안에 대한 우려가 심화되면서 은행들이 자율적으로 주택담보대출 리스크 증가 지역에 대해 리스크 관리를 추가로 강화할 것을 주문했다고 설명했다.

주재성 금감원 은행서비스본부장은 이날 긴급 브리핑을 통해 "현재 주택담보대출 증가로 수도권 집값이 동반 상승하고 있다고 판단, 종전 서울 강남 3구에 적용되던 DTI 규제를 수도권 전역으로 확대 시행 적용한다"고 말했다.

주 본부장은 "수도권 이외 서울지역의 은행권 아파트 담보대출은 DTI 50%를, 인천 및 경기지역의 경우 60%를 각각 적용할 계획"이라고 설명했다.

금감원은 그러나 서민 실수요자 배려 차원과 원활한 주택공급 지원을 위해 5000만원 이하 소액대출, 집단대출, 미분양주택 담보대출의 경우 금번 DTI 적용 대상에서 제외한다고 밝혔다.

◆ 급증하는 주택담보대출 증가세가 DTI 규제 불러

금융감독당국이 종전 강남 3구에만 적용했던 DTI 규제를 수도권 대부분 지역으로 적용키로 결정한 것은 가파른 실물회복를 틈타 부동산 시장을 중심으로 집값이 들썩이고 있기 때문이다.

특히, 여름철 비수기임에도 집값이 빠르게 상승하는 가운데 은행권을 중심으로 주택담보대출이 3개월 연속 4조 원대 증가세를 이어가며 주택시장은 물론 금융시장 건전성에도 악영향을 미칠 것이라는 우려에서다.

무엇보다 가을 이사철을 앞두고 수도권 전세대란이 현실화되는 등 수도권 부동산 시장이 요동을 치면서 시중 자금이 주택담보대출을 통해 부동산 시장으로 급격히 흘러가는 것을 차단하겠다는 의도로 풀이된다.

금감원 주택담보대출 통계에 따르면 8월말 현재 금융기관 주택담보대출 잔액은 341조4000억원으로 전월 대비 4조2000억원 증가했다.

주재성 본부장은 "통상 주택시장 비수기인 2분기에도 주택담보대출은 줄곧 4조원대 증가세를 이어왔다"며 "여름철이 주택시장 비수기인 점을 감안하면 이는 적지 않은 대출 규모"라고 지적했다.

실제로 주택담보대출은 6월 4조5000억원, 7월 4조5000억원, 8월 4조2000억원의 급등세를 기록, 이 기간 동안 총 13조2000억원의 증가세를 보였다.

현재와 같은 주택담보대출 증가 속도라면 9월 가을 이사철의 본격 개막과 더불어 주택대출 수요가 더욱 늘어날 것으로 예상돼, 자금 유입을 옥죌 수 밖에 없었다는 분석이다.

◆ DTI 규제 확대 영향은 얼마나?

금융감독당국도 최근의 집값 급등 현상은 수도권 일대 공급 부족 현상이 근본 원인이라며 주택담보대출 수요를 억제하는 DTI 규제로는 한계가 있다는 점을 시인했다.

주재성 본부장은 "이번 DTI 규제의 수도권 확대 시행은 주택담보대출 증가세가 지속된 데 따른 금융 조치"라고 선을 분명히 그었다.

주 본부장은 "DTI 규제는 현재와 같은 대출 증가세가 지속될 경우 은행과 가계 건전성에 악영향을 줄 수 있다는 우려에 따른 건전성 규제 측면에서 바라봐야지, 집값을 잡는데 직접적인 효과는 없다"고 잘라 말했다.

이번 규제가 대출 수요의 급격한 증가를 억제, 단기적으로 부동산 가격 상승세가 다소 주춤하겠지만 중장기적으로 수급 문제가 해결되지 않으면 이 같은 효과는 일시적일 수 밖에 없다는 점을 인정한 셈이다.

한편, 금융당국은 최근 한 민간연구소에 DTI 규제로 인한 대출수요 감소 규모 조사 결과를 인용, 이번 DTI 규제가 수도권 전역으로 시행될 경우 작게는 20조원에서 많게는 30조원의 주택담보대출 규모가 줄어들 것이라고 전했다.

예컨대 연 소득 6000만원인 직장인이 수도권에서 시가 7억원짜리 집을 사게 될 경우 현재 규제로는 LTV 50%인 최대 3억5000만원까지 대출이 가능하지만, DTI 40% 규제를 받게 되면 최대 2억4000만원으로 대출 한도가 내려간다.

연봉 5000만원인 직장인이 만기 20년에 이자율 5.29%로 주택담보대출을 받을 경우 대출가능 금액 역시 DTI 40% 적용시 1억9436만원(소득의 약 4배)으로 2억원이 채 되지 않을 것으로 보인다.

주재성 본부장은 "본래 소득 수준에 따라 주택담보대출 금액을 규제하는 DTI가 LTV에 비해 정책 효과가 크다"며 "금감원은 앞으로도 주택담보대출에 대한 모니터링을 더욱 강화, 리스크 관리에 만전을 기할 방침"이라고 강조했다.