3단계 DSR 규제 도입 초읽기…거래량 줄어도 강남 3구 집값은 요지부동?

금융당국이 7월 3단계 스트레스 총부채원리금상환비율(DSR) 시행을 공식화했다. 부동산시장은 지난해 9월 2단계 DSR 규제를 앞두고 서울 아파트 거래량이 대폭 늘어난 만큼 이번 3단계 규제를 앞두고 시장 변동성 확대를 피할 수 없을 전망이다. DSR 규제로 대출 규모가 줄어도 서울 강남 3구(서초·강남·송파구) 집값은 규제와 무관하게 우상향하고, 되려 실수요자가 많은 외곽지역 집값만 주춤할 것이란 우려도 나온다.

8일 금융당국 등에 따르면 3단계 DSR 규제는 7월 1일부터 시행된다. 세부 시행안은 이달 안으로 발표된다. 앞서 DSR 규제안 도입 당시 발표 기준에 따르면 은행권과 2금융권 주택담보대출과 신용대출, 기타대출 금리에 스트레스금리(가산금리) 100% 수준인 ‘1.5%’를 적용할 전망이다. 지방과 규제 수위를 달리하면 수도권은 1.5%, 지방은 1.0~1.25% 수준의 가산금리를 적용하는 방안이 유력하다.

DSR 규제 확대 시행으로 부동산 시장 내 주택 거래량은 7월 전까지 증가했다가 규제 시행 이후 줄어들 전망이다. 이날 서울부동산정보광장 통계 분석 결과 지난해 9월 2단계 DSR 규제 시행 이후 서울 아파트 거래량은 9월 3178건으로 나타났다. 이는 8월 6532건의 절반 이하 규모다. 대출 문턱을 높인 이후 거래량이 줄어드는 효과가 즉각 나타난 것이다. 반면 2단계 DSR 규제 시행 3개월 전인 지난해 6월에는 7936건이 거래됐고, 7월에는 9225건의 손바뀜이 발생하는 등 규제 시행 직전에 매수세가 집중됐다.

3단계 DSR 아파트 거래량이 줄더라도 핵심지인 강남 3구 일대 아파트값 상승세가 둔화할 가능성은 작다. 올해 서울 아파트값은 4월 넷째 주(4월 28일 기준)까지 13주 연속 상승 중이다. 여기에 기준금리 인하가 지속하면서 대출 이자 부담도 지난해 하반기보다 줄었다. 지난해 8월 기준금리는 ‘연 3.50%’ 수준이었다가 지난해 말 ‘연 3.0%’로 내렸다. 하지만 5월 현재 기준금리는 ‘연 2.75%’ 수준을 기록 중이며 연내 추가 하락도 유력하다. 3단계 DSR 규제에 따른 가산금리를 적용해도 지난해보다 이자 부담이 덜해 줄곧 우상향 중인 강남 일대와 최근 매수세가 집중된 마포구와 성동구, 양천구 일대 아파트 매수세를 꺾기엔 역부족이란 분석이다.

이렇듯 3단계 스트레스 DSR 규제가 시행되더라도 집값 상승의 근원지인 강남 일대 집값 상승을 제어하긴 어렵다는 전망과 함께 정작 지방에선 DSR 규제 수위를 낮춰도 주택 매수가 늘어나긴 힘들다는 지적도 나온다.

지난달 12일 금융연구원이 펴낸 ‘지방 미분양 주택문제와 거시건전성 감독 차원의 금융정책 대응’ 보고서에 따르면 “지방 미분양과 악성 미분양(준공 후 미분양) 증가의 주된 원인은 공급과잉과 고분양가로 인한 지방 부동산 자산가치 상승 기대가 꺾인 데 있다”며 “DSR 규제 완화 등의 조치가 유효한 주택 수요로 연결되는 효과는 매우 제한적일 것”이라고 평가했다.

서진형 광운대 부동산법무학과 교수(한국부동산경영학회장)는 “지난해 2단계 DSR 규제 시행 이후 거래량이 줄어들었었다. 오는 7월 3단계 규제까지 추가로 적용되면 거래량 급감 현상이 재차 발생할 수 있다”며 “특히 지방보다는 수도권을 중심으로 규제가 시행되는데 이 경우 투자보다는 실수요자의 내 집 마련에 어려움이 발생할 수 있다. 이 경우 강남 3구는 별다른 영향을 받지 않지만 실수요가 많은 서울 내 노원구와 도봉구, 강북구 일대 지역의 거래량 감소로 집값이 소폭 하락할 가능성이 있다”고 전망했다.