[데스크 시각] 서울과 지방 부동산 시장에는 다른 핀셋이 필요하다

하지만 지방 부동산 시장은 정반대 분위기다. 지난 2월 28일 국토교통부가 발표한 ‘2025년 1월 주택통계’에 따르면 지난 1월 말 전국의 미분양 주택은 총 7만2624가구에 달했다. 미분양 가운데서도 악성으로 분류되는 준공 후 미분양도 2만2872가구에 이른다. 이는 2013년 11월(2만2227가구) 이후 11년 2개월만에 가장 높은 수치다. 이중 80%가 비수도권에 집중돼 있다.

이는 건설사들의 줄도산 공포로 이어지고 있다. 업계에서는 12월 결산법인 실적이 나오는 다음달 중견 건설사의 줄도산을 우려하는 ‘4월 위기설’이 나돌고 있다. 때문에 지방 중소·중견 건설사의 위기감은 심각한 수준이다. 국토교통부 통계에 따르면 지난해 부도가 난 건설사 29곳 가운데 86.2%인 25곳은 지방 업체였다.

한쪽은 펄펄 끓고 있지만 다른 한쪽은 차디찬 바닥을 끌어 안고 있는 형국이다. 문제는 서울과 비수도권의 주택시장 양극화는 더 심화할 수 밖에 없다는 점이다. 공급물량 감소로 수도권 주택가격 하락 가능성은 제한적이지만, 미분양 아파트가 많은 비수도권은 공급물량 감소에도 미분양이 많아 주택 경기 침체가 지속될 가능성이 크다.

정부라고 손 놓고 있었던 것은 아니다. 정부는 지방의 미분양 주택 해소를 위해 한국토지주택공사(LH)를 통한 신축 매입 등의 방안을 내놨다. 또 올해부터 1주택자가 지방의 준공 후 미분양 주택을 구입하거나 인구감소지역 1주택을 구입하면 양도·종부세를 산정할 때 1세대1주택 특례를 적용하기로 했다.

하지만 이는 대상이며 혜택이 너무 제한적이다. 누가 지금 지방의 미분양 주택을 사겠는가? 또 LH를 통해 미분양 주택을 매입한다고 하지만 LH 역시 화수분이 될 수 없다.

결국은 투자를 위한 방법이든 임대를 위한 것이든 다주택자들이 미분양 주택을 사도록 유도하는 것이 가장 확실한 방법이 될 수 밖에 없다. 방법을 모르는 것도 아니다. 이미 지난 2008년 글로벌 금융위기 이후 부동산 침체기에 양도세 한시 감면, 미분양 아파트 등록임대 허용, 다주택자들의 취득세 중과 배제 등의 방법을 썼던 바 있다. 그 결과 미분양 해소에 상당한 효과를 거뒀다는 것 역시 모를 리 없다.

서울 일부 지역의 과열 역시 괜찮다고만 할 것이 아니다. 이미 매수 심리의 확대가 비강남권으로 퍼지는 형국이다. 무엇보다 시급한 것은 서울이 심각한 공급 부족 상황에 직면해있다는 점이다. 최근의 불씨에 공급 부족에 대한 불안 심리에 더해질 경우 집값 급등의 불쏘시개가 될 수 밖에 없다. 풀 곳은 과감하게 풀고 도시정비 사업의 속도를 올리는 등 공급 확대 시그널을 시장에 확실히 줘야 한다.

우리 부동산 시장은 지금 복잡다단한 혼란기의 기로에 서 있다. 이를 극복하기 위해서는 어느 때보다 세밀한 핀셋 정책이 필요하다. 미분양이 쌓인 곳에는 시장을 짓누르는 규제를 과감히 걷어내야 한다. 다주택자를 죄인 취급하는 인식을 확실하게 제거해 시장에 온기를 불어 넣을 수 있도록 해야 한다.

반면 강남3구 등 이미 다른 시장과 완전히 분리된 시장에 대해서는 별도의 관리 세제나 규정을 만들어 관리하고 시장을 자극하는 투기 수요 등에 대해서는 자금출처 파악 등을 통해 압박하는 핀셋 규제를 시행할 필요가 있다.

올해 경기전망도 비관적이다. 국내 부동산 시장의 후폭풍이 금융업 등 실물경제로 전이되지 않도록 실효성있고 디테일한 정책이 필요한 시점이다.