“하반기 주택시장, 강보합세 전망…경착륙 리스크 해소”

(NH투자증권)

정보현 NH투자증권 Tax센터 부동산 수석연구원(NH WM마스터즈 전문위원)·정유나 NH투자증권 부동산책임연구원은 25일 ‘2023 하반기 부동산 시장전망’ 보고서를 통해 “하반기 주택시장은 상반기에 우려됐던 경착륙 리스크가 해소되며 강보합세를 보일 것으로 전망한다”고 분석했다.

연구팀은 하반기 부동산 시장의 주요 키워드로 정책, 전월세시장, 청약경쟁률 등 세 가지를 꼽았다.

강보합의 근거로는 현재 시장에는 상승 요인이 많이 존재하고 있지만 하락의 변수들이 남아 있다는 점으로 봤다. 가격 상승 측면에서는 거래량 증가, 정비사업 규제 완화, 주택 매매소비심리 상승, 청약경쟁률 상승, 입주 물량 감소를 꼽았고 하락 요인으로는 전세시장 불안, 경기 위축, 가계대출 부담, 지방 미분양 증가를 꼽았다.

가장 중요한 상승 요인으로는 매매거래량이 증가하고 있고 이에 따라 직전 거래 대비 상승한 거래의 비중이 높아지고 있다고 했다. 1월 아파트 매매거래량이 전국 1만7841건에서 5월에는 4만746건으로 약 2.3배 증가했다. 서울은 1월 1161건에서 5월 3711건으로 약 3.2배 늘어났으며, 거래량이 늘었다. 직전 거래 대비 상승한 거래 비중도 증가해 1월 전체 거래 중 35%를 차지했으나, 6월 46.1%로 지난 1년 이내 가장 큰 비중을 기록했다.

또한, 정비사업 규제 완화와 국토부, 지차제의 적극적인 지원으로 재건축 사업 진행 기대감이 커지며 주요 재건축 단지를 중심으로 거래량이나 시세가 상승하고 있는 점도 상승 요인으로 봤다. 특히 주요 정비사업 지역인 압구정, 여의도, 목동에서는 토지거래허가구역임에도 불구하고 거래량이 급증하고 신고가가 속출하고 있다고 분석했다.

가격 하락 요인은 전셋값의 동반 하락이 계속되고 있다는 점으로 보았다. 매매가격 하락과 동시에 전세가도 하락하면서 매매금액과 전세금액 차이가 줄어들지 않아 매수 수요 증가를 제한할 수 있다고 분석했다. 또한 하반기 경제성장률이 1.4% 하향 조정되는 것과 경기심리지수가 비관적인 것도 시장 불안요소로 꼽았다.

정보현 수석연구원은 “하반기 부동산 시장은 규제완화 정책 효과로 상반기부터 이어진 회복 흐름은 유지하지만, 상승폭은 제한적일 것”이라며 “지역별 양극화, 상품별 차별화된 시장이 전개되고 옥석가리기가 본격화될 수 있다”고 밝혔다.

정유나 부동산책임연구원은 “시장이 예상보다 빠르게 회복하고 있지만, 전세가 하락, 가계대출금리 부담과 같은 변수가 남아 있어 이러한 변수들이 해소되어야 본격적인 상승으로 전환될 수 있을 것”이라고 설명했다.

연구팀은 유형별 부동산 투자 전략을 제시했다. 무주택자에게는 내 집 마련 전략으로 분양 시장 접근을 최우선으로 추천했다. 연구팀은 “기존 주택도 적정 가격이면 진입하는 것도 전략”이라며 “미래가치 판단 후 가용 자산과 주변 시세를 감안한 적정한 가격이면 매수하는 것도 전략”이라고 제언했다.

1주택자에게는 시장 중립 및 실거주 관점으로 보유할 것을 제시했다. 연구팀은 “영끌 매수자는 금리 낮은 대환대출과 상환계획을 수립한 후 가능한 선까지 보유할 것을 추천한다”고 분석했다. 다주택자에 대해서는 “아직은 추가 매입에 여러 불리한 조건이 많다”며 “보유 부담, 예상 수익, 세금 체크해 갈아타기, 출구전략을 고려해야 한다”고 전했다.