풍부한 유동자금 주식시장이냐? 부동산이냐?

최근 단기 급등에 따른 조정양상을 보이고 있는 주식시장이 풍부해진 유동성덕에 강한 모습을 시현하고 있다. 특히 어닝시즌에 돌입한 이후 기업들의 양호한 실적들이 속속 발표되고 있어 상승추세는 더 연장될 것으로 전망되고 있다.

여기에 부동산 시장마저 움직이고 있다. 서브프라임 모기지론에서 시작된 금융시장의 침체와 부동산 최악의 경기 상황이 서서히 풀리고 있는 모습이다.

특히 정부 차원에서의 각종 부동산 규제 완화 조치가 이뤄지는 등 정부차원에서도 한국 경제의 비중이 상대적으로 높은 건설업과 부동산업 살리기에 나섰다. 연초 이후 거래량이 가파른 상승세를 보이고 있고 주택가격도 오름세를 보이고 있다.

이같은 때 글로벌 수준에서 펼쳐지고 있는 주요국가의 경기부양책으로 시장의 유동성이 풍부해진 상황에서 어디다가 돈을 묶어 둬야할지 고민하지 않을 수 없게 됐다.

◆부동산 과연 불패신화일까?

다시금 강남과 강북권 일대를 중심으로 부동산 가격이 들썩이면서 '부동산 불패론'이 고개를 들고 있다. 이 원인은 정부의 경기부양정책과 만성공급부족이라는데 있다.

그러나 부동산시장은 장기적으로 인구통계 변화에서 자유롭지 못한 상황이다. 우리나라의 경우 고령화 사회로 들어가고 있어 과거와 같은 부동산 가격이 천정부지로 뛰어오르지는 못할 것이라는 분석이다.

동양증권 이석진 연구원은 "실질적으로 주택을 구입할 수 있는 연령대인 45세에서 54세의 계층의 인구수가 증가할 당시에는 주택가격이 꾸준히 올랐지만 현재 감소세에 접어들고 있어 향후 주택가격 상승이 제한될 수 있다"고 지적했다.

그는 "90년대부터 2006년까지 구매자 계층의 인구 증가가 가파르게 진행되면서 이 기간 주택가격 역시 꾸준한 상승세를 보였다"며 "하지만 4~6%를 보였던 증가율이 2007년부터 급속도로 감소하고 있어 2010년에는 불과 1.6%의 증가율을 기록할 것으로 보인다"고 전망했다.

이 연구원은 "주택공급의 변화가 상대적으로 완만하다는 전제하에 만성 주택공급 부족이라는 한국 부동산 시장에 변화가 오는 시점이다"고 주장했다.

◆ 주식시장이 부동산보다 유리한 이유?

인구증가율의 감소에 따라 주식시장에 대한 상대적 선호도가 높아질 수밖에 없는 상황으로 접어들고 있는 것이다.

즉, 주식시장은 불확실한 외부요인인 정부정책과 인구변화가 미치는 부정적인 영향에서 자유롭기 때문이다. 또 저금리 시대에 부동산을 제외하면 유일한 투자매력 자산은 주식시장일 수 밖에 없다.

또 노령인구의 증가 역시 주식시장의 투자매력을 더욱 크게 해주고 있다. 노령화사회로 접어들면서 연금소득이 증가하고 있기 때문이다.

이석진 연구원은 "앞으로도 연금과 관련된 많은 연기금 단체들이 설립되고 운영된다고 가정하면 이들의 운영 포트폴리오에서 혜택을 입을 자사은 분명 부동산 보다는 주식이 될 가능성이 높다"고 주장했다.

그는 또 "한국의 주가와 주택가격의 저평가 여부를 판단해도 주식시장이 비교우위에 있다"며 "PER은 다소 높은 편이지만 PBR이나 Earnings Yield 등은 저금리 시대의 투자처로 손색이 없다"고 말했다.

그러나 부동산의 경우 주택가격 하락에도 불구하고 주요국가와 비교해 소득 대비 가격이 매우 높은 상황이어서 저평가를 논하기 쉽지 않다는 것이다.

이 연구원은 "인구구조의 변화와 금리와의 방향성 또한 글로벌 금융위기 이전과 이후의 모습이 같지 않다"며 "저금리 시대 투자자산 선택에서 주식인가 부동산인가라는 질문에 최소한 주식이 우위에 있음은 분명해 보인다"고 강조했다.