[기획-청라지구](4)송도 VS 청라…승자는 어디?

- 경인운하 변수로 10년 후 청라지구 앞설 것

송도와 청라지구는 모두 인천경제자유구역이란 점에서 '맞수'로 불린다. 그동안 송도가 기반시설 등 모든 여건에서 한 수 위를 점해왔다면 본격 분양을 앞둔 청라지구가 도전장을 던질 태세다. 과연 '최후 승자'는 누구일까?

전문가들은 당장의 투자가치를 봤을 때 대부분 송도에 손을 들어줬다. 전체 면적이 청라지구에 비해 2배 이상 크고 비즈니스, 상업, 교육, 주거단지를 비롯해 국제 업무단지 면에서 경제자유구역 중심지로 평가 받고 있기 때문이다.

하지만 이러한 송도의 우위가 언제까지 계속될 것이라고 보기는 힘들다. 큰 개발규모가 오히려 악재로 작용할 수 있다는 우려도 많다. 분양가 상한제 등의 규제로 국제업무 지역 투자가 순조롭지 못할 경우 대규모 개발면적이 부담으로 작용한다는 것이다.

실제 미국 모건스탠리는 송도국제도시에 3억5000만달러 투자 계획을 밝혔지만 아직 1차분인 1억5000만달러조차 유치되지 않은 상황. 65층짜리 동북아트레이드타워의 일부를 아파트로 분양해 수지를 맞추려 했으나 분양가 상한제로 수익성 확보가 어려울 것으로 예상된 탓이다.

포트먼그룹 역시 51층규모 인천타워 개발을 계획 중이지만 호텔과 주택이 함께 들어설 수 없다는 주택건설 규정으로 현재 한발 물러선 상태다.

특히 2003년 8월 경제자유구역 출범 후 총 본계약이 171억달러(21건), 양해각서(MOU) 체결이 127억달러(9건)에 달하지만 실질투자는 2건에 불과하다.

이 때문에 송도의 미래에 대한 불안한 전망도 나오고 있다. 송도는 대규모 신도시로 개발 중인데 외자유치가 지연되면 2단계 사업에도 지장이 있는 만큼 자칫 ‘주거타운화’될 소지도 높다는 게 전문가들의 이야기다.

반면 청라지구는 세계 최고 암 전문병원인 MD앤더슨 의과대 입성 등 각종 기관 유치가 순조로운 상황이다.

특히 '베드타운'의 경쟁력에서도 송도는 청라에 미치지 못할 것이란 게 전문가들의 이야기다. 송도는 제3경인고속도로가 현재 공사 중에 있지만 고속도로를 이용하지 않고서는 서울이나 타 수도권 도시로 접근할 수 없는 약점이 있다.

반면 청라지구는 육지에 접해 있어 교통여건이나 서울 접근성 모든면에서 송도에 앞서고 있다. 즉 당장의 가치는 송도가 우위지만 장기 투자가치는 청라가 다소 앞서 있다는 얘기다.

한 부동산 시장 전문가는 "송도는 분양가가 청라보다 높고 검단, 김포 신도시와 바로 연결되는 청라와 달리 경제자유구역으로의 독립성을 확보해야 한다는 단점이 있다"며 "인천국제공항철도가 서울역까지 뚫리고 경인운하터미널까지 세워진다면 최후의 승자는 청라지구가 될 것"이라고 전망했다.