[데스크칼럼] 월세가 왜 이래

월세가 미쳤나 보다. 전셋값에 이어 월세까지 가파르게 오르고 있다. 한국부동산원(옛 한국감정원)에 따르면 지난달 전국 아파트 월세는 전월 대비 0.28% 올랐다. 2015년 6월 통계 작성 이래 최대 상승 폭이다. 서울 아파트 월세도 0.28% 올라 조사 이래 최고 상승률을 기록했다.

KB부동산 조사로는 지난달 서울 아파트 월세 가격이 전달보다(전월 대비) 1.06% 올랐다. 관련 통계를 집계하기 시작한 2016년 1월 이후 역대 최고 상승률이다. 한 달 새 월셋값이 1% 넘게 급등한 것도 처음이다. 공인중개사들조차 “월세가 이렇게 올라도 되나”며 혀를 내두를 정도다.

웬만한 회사원 한 달치 급여와 맞먹는 고가 월세도 속출하고 있다. 얼마 전에는 강북에서도 400만 원짜리 월세가 등장했다. 마포구 아현동 '마포 래미안 푸르지오' 아파트(전용면적 85㎡ㆍ34평)로 보증금 1억 원에 월세 400만 원에 거래됐다. 올해 6월만 해도 같은 단지, 같은 면적의 월세가 200만 원에도 못 미쳤는데 2배로 오른 것이다.

월세 급등세는 서울을 넘어 수도권으로, 지방으로까지 옮겨붙고 있다. 이 정도면 월셋값이 미친 게 맞다.

주요 원인은 전세난이다. 개정 임대차 2법(계약갱신청구권ㆍ전월세상한제) 시행으로 전세 매물이 줄고 전셋값이 치솟자 수요자가 월세시장으로 몰리며 월세 가격을 자극한 것이다.

그러나 무엇보다 정부의 종합부동산세(종부세) 강화 영향이 크다. 부쩍 늘어난 종부세 부담을 덜기 위해 전셋값 상승분을 월세로 돌리거나 기존 월세를 올려 받는 집주인이 늘어난 것이다. 실제로 갑절로 뛴 세금을 내려면 월세를 올릴 수밖에 없다고 하소연하는 집주인들이 적지 않다.

올해 종부세 부과 대상은 74만4000명으로 지난해보다 14만9000명(25%) 늘었다. 납부세액도 3조3471억 원에서 4조2687억 원으로 9216억 원(27.5%) 증가했다. 부과 대상과 세액 모두 역대 최대 규모다.

올해는 예고편에 불과하다. 종부세 세율 인상과 공시가격 현실화(시세 반영률 상향)로 내년, 후년으로 갈수록 세금은 더 오른다. 국회예산정책처는 집값이 오르지 않아도 10년 뒤인 2030년에는 주택 보유세(재산세+종부세) 증가분이 내년의 10배가 될 거라는 분석까지 내놨다. 이러면 월세도 그만큼 더 오를 가능성이 크다.

정부는 주택 보유세를 올리면 증세 타깃으로 삼은 사람만 괴로울 것으로 판단하는 모양이다. 그런데 세금 부담을 주택 보유자가 홀로 질 거라고 생각하면 큰 착각이다. 조세 부담은 시장 가격에 반영되게 마련이다. 세금은 집주인이 내겠지만, 그 부담은 임대료 인상으로 이어져 세입자에게 전가될 거란 뜻이다. 경제원론 교과서에도 나오는 ‘조세의 귀착(tax incidence)’ 이론과도 맞아떨어진다. 조세의 귀착은 특정인을 대상으로 세금을 올려도 가격 조정을 통해 타인에게 조세 부담이 전이는 현상을 말한다. 특히 공급이 제한된 품목에 대해 세금을 매길 땐 수요자에게 조세가 더 많이 전가된다. 전월세 수요는 많은데 공급이 충분하지 않은 요즘과 같은 시기엔 '시장의 역습'이 더 거세질 수밖에 없다.

세상에 공짜 점심은 없는 법이다. 세금 폭탄으로 집값을 잡겠다는 문재인 정부의 부동산 정책은 국민 모두를 피해자로 만든다. 집주인은 징벌적 보유세 부담에 고통받고 있고, 세입자는 그 부담을 나눠서 지느라 허리가 부러질 지경이다. 월세를 올려 세금을 충당하는 집주인의 대응을 이해하지 못하는 한 이 난국을 풀 방법은 없다.

월세난은 경제 원리를 무시한 정책이 낳은 부작용이다. 이제라도 정부는 잘못을 인정하고 정책 방향을 바꿔야 한다. 임대차 2법 손질과 부동산 세제 조정이 출발점이다. 무엇보다 겹겹이 얽힌 세금 문제를 해결하는 게 급선무다. 종부세를 올려야 한다면 인상 속도를 조절하고 대신 양도소득세ㆍ취득세 등 거래와 관련한 세금 규제는 완화해 다주택자들에게 집을 팔 퇴로를 열어줘야 한다. 그래야 시장에 매물이 나오면서 집값도 안정되고 전월세난도 해소될 수 있다.