전세계약 ‘무기한 갱신’ 현실 될라…보증금 대신 월세 올리는 집주인들

주택 임대차시장에서 '전면적 전월세 상한제' 도입이 화두에 올랐다.

업계에서는 무기한 임대차계약 갱신이 현실화하면 역대급 전월세 거래 절벽이 일어나고, 세입자들은 조세 전가 부담 가중 등으로 더 큰 피해를 볼 것으로 우려한다.

16일 한국부동산원 통계에 따르면 개정 임대차법(계약갱신청구권ㆍ전월세상한제) 시행 이후 전세가격 대비 보증금 비중은 내려가고, 평균 월세가격은 올라가는 추세가 이어지고 있다. 서울의 아파트 전세가격 대비 평균 보증금 비중은 임대차법 시행 전인 7월 25.11%에서 계속 내려 지난달 24.88%로 떨어졌다. 임대차 거래시장에서 그만큼 월세(보증부 월세 포함)가 차지하는 비중이 커지고 있다는 의미다.

그렇다고 보증금이 하락하는 것은 아니다. 매달 내는 임대료(월세)와 보증금 액수는 계속 오르고 있다. 서울의 아파트 평균 월세(반전세ㆍ준전세 포함) 가격은 7월 111만8000원에서 11월 112만2000원으로 상승했다. 이 기간 평균 월세 보증금은 1억2096만 원에서 1억2196만 원으로 100만 원 뛰었다.

저금리 기조 장기화 및 주택 보유세 강화와 맞물려 새 임대차법 시행으로 신규 계약이 제한된 영향이다. 곽창석 도시와공간 대표는 "집주인들은 신규 계약으로 얻을 수 있는 4년치 수익을 계산해 보증금보다는 월세를 높이는 것을 선호한다"고 말했다.

실제 지난해부터 6월까지 97.6 수준으로 머물러 있던 준월세가격지수는 7월부터 계속 올라 11월 98.2를 기록했다. 보증금이 월세 12개월치보다 많고 240개월치보다 적으면 준월세로 분류된다.

새 임대차법 시행으로 집주인들이 4년 내 최대 수익성을 보장받기 위해 월세를 올리고 있는 것이다. 이 같은 상황에서 전면적인 전월세 상한제로 무기한 계약 갱신이 이뤄지면 임대인의 수익성 확보와 조세 전가 등으로 임차인의 월세 부담은 한층 더 커질 수 있다는 게 많은 전문가들의 지적이다.

▲서울 송파구 잠실 일대에 아파트 단지들이 빼곡히 들어서 있다. 신태현 기자 holjjak@ (이투데이DB)

전세 무기한 갱신은 앞서 임대차법 개정 과정에서도 논의된 바 있다. 내년 4월 서울시장 보궐선거 출마를 선언한 더불어민주당 우상호 의원이 최근 다시 언급하며 화두에 올랐다.

우 의원은 현행 임대차법이 “일부 기간 연장 효과밖에 없다”며 “전월세 상한제를 전면적으로 시행해야 한다. 1번이 아니라 지속적으로 전월세 인상 상한 요율을 적용하는 것을 법제화했으면 한다”고 말했다.

서진형 대한부동산학회장(경인여대 교수)은 “무기한으로 계약 갱신이 가능하면 전세 물건이 아예 나오지 않아 임대차시장은 초거래 절벽에 빠져들 수 있다”며 “신규 계약은 전ㆍ월셋값이 비정상적으로 급등하는 등 가격 왜곡 현상이 심화할 것”이라고 말했다.