명품 뉴타운, 여기도 있다!

#전문

주거지로서의 알짜 입지를 꼽자면 어떤 것이 있을까? 아마도 이미 전문가 수준이 돼버린 일반투자자들도 심드렁하게 말할 것이다. 넓직한 대지, 편리한 교통편, 그리고 주거 쾌적성을 높일 수 있는 자연환경, 그리고 환경에 위해를 끼칠 수 있는 위해시설이 없는 곳. 그러나 이 모든 것들을 갖춘 곳을 찾자면 그것도 그다지 쉽지는 않다. 세상에 알짜가 얼마나 있겠냐마는 더욱이 공급이 한정적이라는 땅일 수록 더욱 그렇다.

#본문

'뉴타운 홍수'라는 표현이 더 적당한 강북뉴타운에서 쾌적한 환경 우수한 입지는 더욱 절실한 이야기다. 전체수용 방식으로 개발되는 은평뉴타운을 제외한 나머지 뉴타운은 모두 재개발방식을 통해 건설된다. 이 때문에 기존 재개발단지는 저층 불량주택으로 가득하고, 그런 만큼 경사가 심한 곳에 있거나 지하철역은 인근에 있어도 제대로 된 도로는 찾아보기 힘든 곳이 수두룩하다.

또 일찍부터 밀집된 정주지역이 된 곳은 재래시장이나 허름한 상권 같은 주거 위해요소도 충분해 개발 메리트는 상대적으로 떨어진다.

그런 의미에서 은평구 수색 뉴타운은 좋은 여건을 갖췄다. 증산로란 넓직한 대로에, 지하철역 세권, 그리고 상암 인근이란 개발 후광효과까지 기대할 수 있는 곳이기 때문이다.

또 기대만은 못하지만 여전히 강북 최고의 주거지로 탄생할 것이 예감되는 은평뉴타운과, 이미 강남 못지 않은 인기를 끌고 있는 마포 상암지구와 연계된다는 것도 장점이다. 지구 경계가 끝나자 마자 또다시 허름한 '불량주거지'와 만나게 되는 다른 뉴타운에 비하면 수색은 참으로 매력적인 뉴타운이다.

◆투자실패 대표 사례 가좌 뉴타운

이런 기대감은 지난해 있었던 '가재울 뉴타운' 아파트 신규 분양 성적에서 잘알아볼 수 있다. 아직 타 지역은 철거도 되지 않은 소규모 재개발 지구에 평당 1300만원이 넘는 높은 분양가에 내놔도 '게 눈 감추듯' 팔려나간 곳이 바로 가좌뉴타운이다.

즉 선행 투자 입장에서 가좌 뉴타운은 이미 실기를 했다고 해도 과언은 아니다. 그렇다면 수색과 유사한 투자가치를 가진 대체 투자처는 어디일까? 멀리 갈 것도 없다. 바로 옆을 돌아보면 있다. 수색증산뉴타운 일대가 그곳이다.

앞서 말한 투자가치 높은 알짜 입지 정석대로 풀어보자. 가좌뉴타운의 가장 경쟁력은 상암단지 인접성과 도심 접근성일 것이다. 그리고 '웬지' 한강이 보일 것 같은 기분을 주는 것도 가좌뉴타운의 장점이다.

그러나 약점을 살펴보자, 우선 가좌뉴타운은 너무 경사가 심하다. 마치 언덕배기를 연상케하는 이 지역의 지형은 뉴타운 사업으로도 뽀족한 해결책을 줄 수 없다. 최근 가좌뉴타운에 공급된 아파트들 모두 이런 경사지역에 들어서 향후 투자가치를 뻔히 짐작케하고 있다.

또 주변의 토지이용이 너무 번잡하다. 우선 경의선 지상전철이 버티고 있는데다 주변의 모래내 시장은 주거환경을 걱정해야할 정도. 모래내 시장은 이전한다는 계획도 없지만 계획이 세워졌다고 해도 과연 10년 안에 이뤄질까 의문이 드는 강력한 입지 악재인셈이다.

자연환경은 그다지 나쁠 건 없다. 하지만 반대로 내세울 만한 것도 전혀 없는 곳이 가좌뉴타운이다. 여기에 지하철도 별다른 효용성이 없는 경의선 지상전철이 있는 것까지 염두에 둔다면 '속 빈 강정'이라고 표현할 수 있지 않을까? 즉 도심과 가깝다는 점과 '서대문구'라는 행정구역상 강점만 제외한다면 가좌뉴타운을 최상의 투자처라고 말하긴 어려울 것이다.

은평구에는 두 곳의 뉴타운이 있다. 바로 진관내외동의 은평뉴타운과 수색증산 뉴타운이 그 곳이다. 은평뉴타운이야 굳이 말할 필요도 없는 인기지역 중 인기지역. 특히나 높여버린 분양가 때문에 지구의 경쟁력과 상관없이 투자자들의 눈높이도 그만큼 올라간 곳이 은평뉴타운이다.

그리고 그 다음으로는 바로 은평구의 미완의 대기 수색-증산뉴타운이 떠오른다.

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◆은평구 미완의 대기 '수색-증산 뉴타운'

수색증산뉴타운의 가장 큰 장점은 입지를 들 수 있다. 은평구의 지역가치를 단숨에 바꿔놓은 인프라로 꼽히는 증산로 변의 수색증산뉴타운은 우선 '북고남저'란 서울지형의 특성상 강북에서는 찾아보기 어려운 평지란 '절대절명'의 투자가치를 갖고 있다.

'문리적' 입지여건도 가좌 뉴타운과 마포구 아현 뉴타운에 못지 않다. 이 곳은 진관내외동의 은평뉴타운과 상암지구를 연결하는 지역이기 때문이다.

여기에 증산로와 지하철 6호선의 가치, 그리고 단지와 증산로를 사이에 두고 접한 불광천 공원도 액세서리처럼 이 곳을 빛내고 있다. 간단히 말해 좋은 주거지역의 항목은 모두 갖추고 있는 지역이라고 볼 수도 있을 정도다.

뉴타운이나 재개발 투자의 가장 중요한 관문은 무엇일까? 전문가들에 따라 설왕설래가 다양하겠지만, 기본을 따져본다면 아마도 지분가격이 제일 중요하지 않을가 싶다. 서울 지역의 재개발 지분가격이 평당(3.3㎡당) 1000만원을 넘어선 것은 2003년이다. 이명박 당시 서울시장의 뉴타운 계획과 함께 우후죽순 추진위 간판을 올린 재개발은 너도나도 평당 1000만원에 가격을 맞췄다.

그런데 재건축과 달리 재개발은 -땅값이 재건축보다 싸다는데 왜 그러는지 확실히는 모르겠다- 분담금이 굉장히 높다. 재건축에서 10평짜리 아파트를 갖고 있다면 분담금은 2억만 줘도 30평짜리 아파트를 가질 수 있지만 재개발에서 10평짜리 땅을 가진 주인이 30평짜리 아파트를 얻으려면 무려 3억원 가까이의 분담금을 내야한다.

계산해보자. 평당 1000짜리 땅을 10평 사면 1억원이 들고, 여기에 분담금 2억5000만원에 그저그런 잡비까지 3억원이 들어간다고 가정하면. 4억원이 투자자금으로 소용된다. 하지만 아쉽게도 성북 길음 뉴타운을 제외한다면 강북에서 30평 아파트가 4억원이 넘는 곳은 그다지 많지가 않다. 그리고 성북구 일대 재개발 지구의 지분가격은 이미 평당 1500만~2000만원을 넘어선지 오래다.

수색증산 뉴타운도 가격면에서는 '강추'란 표현을 하긴 어렵다. 이미 가격은 평당 1000만원을 넘어서고 있으며, 현재 사업이 추진되고 있는 성북구 길음동 길음9, 10구역 등에 비해 다소 떨어지는 시세를 형성하고 있다. 추진속도가 아직 '제로'상태인 점을 고려할 때 다소 과한 시세임에는 틀림없다.

◆평당 가격 높지만 투자가치는 충분

하지만 향후 발전가능성 면에서는 길음 뉴타운에 못지 않은 영향력을 가진 곳이 이들 수색증산뉴타운 일대란 점을 본다면 투자가치는 충분하다. 아니 평지와 하천공원과 주변 산 조망권을 동시에 갖춘만큼 잘만 짓는다면 은평뉴타운과 상암지구와 어깨를 나란히 하는 인기주거지역으로 치솟을 역량을 갖추고 있다고 볼 수 있다.

현지에서 만난 한 중개사는 어려움을 토로한다. 시장 불경기 속에 투자자들의 관심이 전혀 없다는 것. 아마도 사업추진속도가 아직도 '그 자리'인 것도 이에 기인하지 않나 싶다. 하지만 지분가격은 이미 평당 1000을 넘어설 정도로 호가는 세다.

이 부동산 대표는 "웬지 잘 될것이란 기대감이 호가를 올리는 요인이 됐다"며 "이곳은 10년 이상 된 토박이들도 많고, 투자수요보다는 실수요가 많은 곳이라 아쉬울 것이 없는 매도자가 대부분이다"라고 말했다.

'만능'이란 있을 수 없듯이. 투자가치에도 '신이 내린 투자상품'은 없다. 하지만 적지 않은 장점을 갖췄으니 만치 선행투자는 해봄직한 곳이 아니냐는 게 현지 중개업자들의 이야기다.

'미완의 대기'라는 말은 너무 거창한 듯 하지만 투자수요를 감안한다면 향후 강북 부동산시장의 핵심으로 자리잡기에 어려움이 없을 곳이 바로 수색증산뉴타운인 셈이다.