'깡통 경매'가 늘고 있다

사례 1. 지난 달 28일 낙찰된 마포구 도화동 현대아파트 147㎡(44평형). 채권자인 Y저축은행의 채권 계산액은 7억7000만원인데 낙찰가는 5억3700만원이었다. 600만원 가량의 경매비용을 제하고 남은 낙찰금으로 채권자들에게 나눠주는 배당과정에서 Y저축은행이 실질적으로 받는 금액은 5억3100만원이고 손실액은 2억3900만원이다.

사례 2.수원시 팔달구 우만동 월드메르디앙아파트 전용 189㎡(57평형)의 감정가는 9억5000만원이었으나 3번 유찰됐고 지난 8일 4회차 경매에서 6억4500만원에 낙찰됐다. H저축은행의 청구액인 7억6100만원에 턱없이 부족한 금액이다. H저축은행은 1억2200만원의 부실을 떠안게 됐을 뿐만 아니라 후순위 H캐피탈도 3000만원을 손해보게 됐다.

사례 3.강남구 대치동의 S상가 전용 172㎡(52평형)의 감정가는 6억9000만원이었다. 불황에 경매가 4회 모두 유찰됐고 감정가의 37.5%인 2억5877만원에 지난 9월 처분됐다. 하지만 경매를 신청한 채권자 K은행이 대출금 4억5000만원에서 건질 수 있는 돈은 경매비용을 제하고 2억5400만원에 불과했다. 뿐만 아니라 보증금을 한푼도 못 받은 임차인도 둘이나 됐다. 배당금이 전혀 돌아가지 않는 후순위 저당권자들의 등기상 설정 총액은 3억8000만원에 달했다.

이처럼 법원에서 경매된 부동산 낙찰가격 급락으로 낙찰 물건 3개 중 1개는 채무액보다 낙찰액이 낮아 채권 회수에 어려움을 겪고 있는 것으로 드러났다.

3일 법원경매정보업체 지지옥션이 작년 10월부터 올해 10월까지 법원 경매를 통해 낙찰된 배당 청구금액을 비교한 결과, 올 10월 낙찰가가 청구액보다 낮은 물건이 1352건에 달해 낙찰된 전체 물건 3510건 중 38.5%에 달했다.

낙찰가가 채무액에 못 미치는 건수는 지난해 10월 34.5%에서 올해 초 35%로 늘어났고, 올 8월 36%를 넘더니 10월에는 무려 38.5%까지 치솟았다.

대출을 엄격하게 제한했던 아파트는 채권회수 상태가 비교적 좋은 편으로 나타났다. 10월 아파트 경매 건수는 총1021건으로 이중 209건만이 회수액 이하로 낙찰된 여타 부동산 상품에 비해 상대적으로 낮았다. 다만 지난해 10월의 16.4%와 비교하면 역시 4.1%p늘어났다.

경매 부동산이 일반적으로 채무관계가 복잡하게 얽혀있음을 고려할 때 이같은 상황에서는 후순위 채권자들에게 돌아갈 배당금이 없어진다는 것이다.

지지옥션 강은 팀장은 "이번 조사를 통해 채권 처리의 마지노선인 경매로도 만족되지 않는 채무관계가 훨씬 많은 것으로 드러났다" 며 "대출액보다 현저히 낮은 낙찰가격은 부동산이 매각돼도 빚이 청산되지 않은 채무자, 부실화된 채권자, 보증금에 손해가 생기는 임차인 모두에게 피해를 야기시켜 돈의 흐름이 막히는 '돈맥경화'현상을 초래하게 된다"고 말했다.