6.17 부동산 대책 오늘부터 효력…규제지역 지정시 뭐가 바뀌나?

▲19일 기준 조정대상지역·투기과열지구 지정 현황도. (국토교통부)

정부가 17일 발표한 ‘주택시장 안정을 위한 관리방안’(6ㆍ17 부동산 대책)의 규제 효력이 관보 게시일인 19일부터 본격 적용된다. 경기도와 인천시 등 수도권 일대와 대전ㆍ청주시가 조정대상지역과 투기과열지구로 묶이게 된다. 6ㆍ17 대책에 따른 부동산 규제 내용을 문답 형식으로 알아봤다.

△조정대상지역과 투기과열지구로 지정되면 받는 규제는?

=규제지역 내 주택 구입을 위해 주택담보대출(이하 주담대)을 받는 경우 주택 가격과 관계없이 6개월 내 매입 주택에 의무적으로 전입해야 한다. 2주택 이상 가구는 주택 신규 구입을 위한 주담대가 금지된다.

1주택자도 주택 신규 구입을 위한 주담대가 일부 예외 사항을 제외하고 원칙적으로 금지된다. 예외의 경우는 △기존 주택 2년(투기과열은 1년) 내 처분 및 전입 조건 △무주택 자녀 분가 △부모 별거 봉양 등이다.

시가로 9억 원이 넘는 주택을 구입할 경우 실거주 목적을 제외하고 주담대가 금지된다. 주택 매매업·임대업 이외 업종 사업자의 주택 구입 목적의 주택담보 기업자금대출 신규 취급도 금지된다. 분양권 전매는 제한된다.

가계대출 시에는 주택담보대출비율(LTV), 총부채상환비율(DTI) 제한을 받게 된다. 조정대상지역은 LTV가 9억 원 이하 50%, 9억 원 초과 30%로 제한된다. DTI는 50%다.

투기과열지구의 경우 LTV가 9억 원 이하 40%, 9억 원 초과 20%, 15억 원 초과 0%로 적용된다. DTI는 40%가 적용된다.

△규제지역 내 자금조달계획서 의무 제출 대상은?

=현재는 자금조달계획서 제출 대상이 투기과열지구와 조정대상지역 내 3억 원 이상 주택 거래 시로 제한돼 있다. 앞으로는 거래가액과 무관하게 자금조달계획서를 제출해야 한다. 투기과열지구 내 주택 거래 신고 시에는 자금조달계획서 작성 항목 별 증빙자료를 첨부해야 한다. 이 같은 규제는 ‘부동산거래신고법 시행령’ 개정 후 9월부터 적용된다.

△규제지역 내 전입 의무는 어떻게 강화되나?

=7월 1일부터 무주택자는 투기지역과 투기과열지구, 조정대상지역 등 전 규제지역 내 주택 구입을 위해 주택담보대출을 받는 경우 주택 가격과 관계없이 6개월 내 전입 의무가 부과된다. 1주택자는 6개월 내 기존 주택을 처분하고 신규 주택으로 이사 가야 한다.

주택 구입을 위해 보금자리론을 받는 경우에는 3개월 내 전입해 1년 이상 거주해야 한다. 이를 위반하면 대출금을 회수한다.

△전세자금대출보증 이용은 어떻게 달라지나?

=전세를 끼고 집을 사는 갭투자를 막기 위해 투기지역과 투기과열지구 내 시가 3억 원 초과 아파트를 신규 구입하는 경우도 전세대출 보증 제한 대상에 추가된다. 전세대출을 받은 후 투기지역‧투기과열지구 내 3억 원 초과 아파트를 구입하면 대출금을 즉시 회수한다.

△조합원 분양신청을 위한 2년 이상 거주 요건은 어떻게 적용하나?

=분양공고일 당시 소유하고 있는 건축물에서 2년 이상 거주해야 조합원 분양을 신청할 수 있게 된다. 연속으로 2년 이상을 거주하지 않았더라도, 기간 합산으로 총 거주기간이 2년을 넘으면 분양을 신청할 수 있다.

△거주 요건을 충족하지 못한 조합원은 어떻게 되나?

=거주 요건은 법 개정 후 조합설립인가를 신청하는 사업부터 적용된다. 이미 조합원 지위를 획득한 경우는 소급 적용되지 않는다.

적용 대상 사업장에서 2년 거주 요건을 충족하지 못한 조합원은 감정평가에 따라 재산에 대한 권리를 보상받게 된다. 시장·군수가 선정한 1인 이상, 조합이 선정한 1인 이상 감정평가업자가 평가한 금액을 산술평균해 산정하게 된다.

△투기과열지구의 3억 원 초과 아파트 신규 매입 시 전세대출 제한의 예외 요건은?

=지난해 12.16 부동산대책 시 인정한 불가피한 실수요 등에 대해서는 동일한 범위 내에서 허용한다. 실수요 예외 요건은 직장이동‧자녀교육‧부모봉양 등 실수요나 시‧군 간 이동의 경우 등이다. 다만 서울시‧광역시 내 이동은 제외한다.

회수 규제는 일부 추가적인 예외를 인정할 계획이다. 매입한 아파트에 기존 세입자의 임대차 기간이 남아있는 경우, 해당 기간까지만 회수규제 유예를 인정하는 경우 등이 있다.

△토지거래허가구역으로 지정되면 적용받는 규제는?

=허가구역에서 허가 대상 면적을 초과하는 토지를 취득하려면 계약 체결 전에 관할 구청장의 허가가 필요하다. 허가를 받으면 일정기간 허가받은 목적대로 이용할 의무가 발생한다. 주거용 토지의 경우 2년 간 실거주용으로만 이용할 수 있고 매매나 임대(갭투자)는 금지된다.