수도권 투기지역 대폭 해제…건설사 옥석가려 지원

최근 미분양 적체와 세계적인 금융위기에 따라 유동성 위기에 빠진 건설사들을 구제하는데 총 9조원이 투입된다. 또 실수요 거래 촉진을 위해 과도하게 지정된 투기지역과 투기과열지구가 대폭 해제될 전망이다.

21일 기획재정부와 국토해양부, 금융위원회는 이같은 내용을 담은 '가계 주거부담 완화 및 건설부문 유동성 지원ㆍ구조조정방안'을 발표했다.

정부는 최근 전세계적인 금융시장 악화와 수요 위축에 따라 주택시장이 지난 2006년말 고점대비 15~20% 가량 크게 하락했으며, 경기 상황을 볼때 이 같은 주택가격 하락세가 당분간 지속될 것이라고 전망했다.

국토부에 따르면 지난 7월말 현재 전국 미분양 아파트는 총 16만1000여 가구로 외환위기 당시의 10만3000여 가구를 크게 웃돌고 있으며 이에 따라 건설투자와 건설수주의 동반 약세로 건설사들의 자금 압박이 가중되고 있다.

특히 건설업에 대한 신용차별화 등으로 PF대출과 ABCP발행금리가 높아지면서 신규 자금 조달여건도 크게 악화된 상태다.

이에 따라 정부는 가계 금융과 세부담을 합리적인 수준에서 완화하고 실수요거래를 촉진하며, 아울러 건설사들의 자구노력을 전제로 한 선별적 유동성 지원방안을 추진하게 됐다고 밝혔다.

정부가 이번 방안에서 발표한 대책은 ▲가계주거부담 완화 및 실수요거래촉진 ▲건설부문 유동성 지원방안 ▲건설부문 구조조정 방안 등 세가지로 압축된다.

◆처분조건부 대출 상환기간 2년 연장, 수도권 투기지역ㆍ투기과열지구 해제

투기지역내 아파트 구입시 대출과 세부담이 완화된다.

정부는 이번 대책에서 투기지역에서 아파트를 추가로 구입할 경우 기존주택을 1년내 처분하기로 돼있는 처분조건부 대출의 상환기간을 2년으로 연장했다. 이는 지난 9.19대책에서 일시적 1가구2주택 비과세 기간을 1년에서 2년으로 연장한데 따른 후속조치다.

처분 조건부 대출이란 주택담보대출을 통해 투기지역 내 아파트를 추가 구입할 경우 기존주택을 1년내 처분하기로 약정하고 받는 대출을 뜻한다. 이 경우 상환기간이 만료되면 통상 20% 내외의 연체이자가 부과되며 약 3개월이 경과하면 경매 등 법적 절차가 착수된다.

기존 처분조건부 대출을 받은 후 투기지역이 해제되면 기존에 체결된 대출 관련 약정 이행의무가 면제된다. 현행은 투기지역이 해제되더라도 투기지역 지정 당시 체결한 처분 과 축소조건부 대출 이행의무를 지켜야 한다.

이와 함께 수도권에서 지정목적이 사라진 투기지역과 투기과열지구가 해제된다. 정부는 11월 중 주택시장에 대한 실태조사를 마친 후 심의를 거쳐 투기지역과 투기과열지구를 해제할 방침이다.

현재까지 해제 예상 지역은 확정되지 않았으며 다만 정부는 폭넓은 해제가 있을 것으로 언급해 버블세븐지역도 서울을 제외하곤 모두 해제될 것으로 예측된다. 주택담보대출과 가계대출 부담완화 대책도 추진된다.

우선 대출금 만기를 연장하고 CD금리 하향 조정을 통해 대출금리부담도 완화할 계획이다. 다만 금리 인하폭과 CD금리 하향에 따른 은행권의 수용 여부는 아직 미지수다.

변동금리 대출에서 고정금리대출로 변경하는 경우 부과되는 중도상환수수료도 인하할 방침이다.

현행 대출경과기간이 1년미만이면 상환금액의 1.5%내외, 그리고 1~2년은 1%, 2~3년은 0.5%가량이 중도상환수수료로 부과된다.

이밖에 주택금융공사를 통해 장기ㆍ고정금리부 주택담보대출도 확대된다.

◆건설사 회사채 및 미분양 공공 매입, 민간부동산 펀드 조성

건설부문의 유동성 지원을 위해서 정부는 우선 건설사가 발행한 회사채를 대한주택보증과 주택금융신용보증기금 두 보증기관을 통해 신용을 보강한 후 유동화 채권을 발행할 방침이다.

미분양 아파트도 자산유동화증권이 발행한다. 정부는 신용보강기관을 통해 미분양 물량을 담보신탁해주고, 이를 통해 유동화증권을 발행한다. 신탁회사는 미분양 물량을 임대 또는 매각하는 방식으로 자산을 활용하게 된다.

유동화 채권은 회사채 담보물건 시세의 60~70%로 할인돼 발행되며 신용보강에 필요한 관련규정은 11월 중 마련할 예정이다.

이와 함께 미분양 해결을 위해 약 1조원 안팎의 민간 부동산펀드가 조성되며, 투기지역내 준공 후 미분양에까지 매입 범위가 확대된다.

2조원의 예산이 투입되는 대한주택보증의 환매조건부 미분양 매입도 조속히 실현할 방침이다. 정부에 따르면 대한주택보증은 올 10월말까지 매입을 공고하고, 11월 중 심사를 거쳐 미분양주택을 매입할 것이라고 밝혔다.

매입대상은 수도권을 제외한 지방 소재 사업장 중 공정율이 50% 이상인 미분양 주택으로 감정평가금액 이내에서 역경매 방식을 통해 가장 낮은 가격의 물량을 매입하게 된다.

건설사가 분양 받았으나 사업을 하지 못한 공공택지에 대해 제3자 전매가 가능해진다. 하지만 이 경우 전매시 시세차익 발생 억제를 위해 관련 규정이 정비된다.

또 2조원 한도 내에서 자금난을 겪는 건설사업자에 대해 기분양한 공동택지를 토지공사가 계약해지해준다. 하지만 이 경우 계약보증금은 고스란히 토공에 귀속되는 만큼 실효성 논란이 있을 것으로 전망된다.

주택건설사업자가 보유한 토지도 토지공사가 역경매 방식을 적용, 최저가 매입한다. 이에 투입되는 예산은 총 3조원 가량으로 정부는 이에 대한 재원 전액을 토지채권을 통해 충당할 계획이다.

이 밖에 정부는 신용보증기금을 통한 건설사 유동성 지원도 함께할 방침이다. 우선 중소건설사의 회사채 발행지원을 위해 1조원 규모의 P-CBO중 10% 이상을 중소건설사에 지원하며, 중소건설사에 대해 브릿지론 보증도 시행된다.

브릿지론에 투입되는 예산은 올해 2000억원, 그리고 내년에는 5000억원 규모가 될 전망이다.

◆건설사 A~D등급 분류후 지원ㆍ정리 선별 시행

채권금융회사 중심으로 대주단을 편성, 유동성 위기에 빠진 건설사들을 평가하고, 이 평가를 토대로 어음의 만기연장 혹은 신규자금 지원여부를 결정할 방침이다.

우선 상태가 양호한 A등급과 B등급 건설사에 대해서는 채권은행이 내년 6월까지 한시적으로 운용될 Fast-Track프로그램을 적용, 지원한다.

지원 대상인 A,B등급 건설사에 대해서는 만기연장, 이자감면, 신규자금 지원 등 지원조치가 1개월 내에 완료되게 된다. 이에 대한 예산으로는 약 2조6400억원이 투입된다.

또 부실징후는 있으나 회생가능성이 있는 C등급 건설사는 워크아웃 등 회생절차를 적용, 지원과 구조조정을 병행할 방침이다.

반면 경영정상화가 곤란한 D등급 건설사 등은 통합도산법상 파산 등에 따라 회사정리 절차가 착수될 예정이다.

현재까지 A~D등급은 정해지지 않은 상태. 하지만 주거래은행이 이미 파악해놓은 재무상태를 바탕으로 리스트가 조기 확정될 것으로 보여진다. 정부는 건설사 유동성 지원을 위해 총 9조2000억원의 자금을 사용할 예정이다.

한편 이날 발표된 대책은 늦어도 올 12월 안에 추진된다.