“대형오피스 담은 리츠 온다”···리츠 열풍 이어갈까?

▲자산관리회사별 운용리츠 현황(9월30일 현재. 자료제공=국토부 리츠정보시스템)

8일 NH농협리츠운용이 엔에이치프라임위탁관리부동산투자회사(이하 NH프라임리츠)의 청약과 유가증권 상장 절차를 진행한다고 밝혔다.

NH프라임리츠의 주당 공모가격은 5000원으로 예정돼 있다. 이번 공모를 통해 688억 원(1376만주)을 조달할 계획이다. 13일부터 이틀간 기관투자자를 대상으로 수요예측을 진행한 후 18일부터 일반투자자 청약을 진행할 예정이다.

주목할 점은 NH프라임리츠가 서울 중심권 오피스들을 대거 담는다는 점이다. 서울스퀘어, 강남N타워, 삼성물산 서초사옥, 삼성SDS타워 등 서울 핵심 업무권역에 입지한 프라임 오피스를 기초자산으로 하는 수익증권과 우선주를 매입해 운용한다. 이를 기반으로 5% 중반대 배당수익률을 예상하고 있다.

현재까지 리츠는 실물자산을 담았지만 NH프라임리츠는 사모리츠와 수익증권을 담은 재간접 리츠로 볼 수 있다. 향후 유상증자를 하면 실물자산을 편입할 것으로 예상되는데 이 경우 배당수익률이 올라가고 공모리츠에 대한 세제 혜택을 동시에 누릴 수 있다.

또 국내에 상장된 대부분의 리츠가 마트나 할인점 등을 기초자산으로 하는 리테일 리츠인 데 반해 프라임 오피스들을 담은 오피스 리츠라는 점도 관심사다.

리테일 리츠의 경우 오프라인 상점들의 실적 하락으로 장기적으로 볼 때 자산가치 하락에 대한 우려가 제기되고 있다. 하지만 오피스의 경우 이에 대한 부담이 크지 않다.

실제로 오피스 리츠 중 하나인 신한알파리츠는 7일 장중 9440원을 기록하며 연달아 52주 신고가를 다시 쓰고 있다.

다만 NH프라임리츠 공모금액은 933억 원으로 최근에 상장한 롯데리츠(4084억 원) 대비 23%에 불과하고 이지스자산운용이 준비하고 있는 이지스밸류플러스리츠 상장이 내년으로 미뤄질 가능성도 제기되면서 투자자들이 원하는 물량을 확보하기 힘들 것이란 전망이 우세하다.

그럼에도 이번 NH프라임리츠까지 성공적으로 상장할 경우 리츠시장이 급격히 커질 것이라는 데는 이견이 없다. 저금리 기조, 정부의 지원 등 리츠성장에 최적화된 환경이 조성되고 있기 때문이다.

채상욱 하나금융투자 연구원은 “국내 공모리츠 시가총액 비중은 0.1% 이하로 극히 미미하지만 2020년을 기점으로 초고속 성장세가 기대된다”면서 “무엇보다 공모리츠 AMC(자산관리회사)들이 공모리츠를 상장시키고, 국토부도 SOC의 운영권 또는 3기 신도시 택지를 공모AMC에 우선매각할 계획임에 따라 제도적ㆍ환경적 측면에서 본격 성장이 기대된다”고 말했다.

하지만 일부 전문가들은 리츠도 주식인 만큼 투자에 신중할 것을 당부했다.

라진성 키움증권 연구원은 “우리가 기억해야 하는 건 리츠는 채권이 아닌 주식이라는 사실”이라며 “특히 국내 상장 리츠의 경우 아직은 기초자산이나 앵커의 신뢰도가 높지 않아 철저히 배당수익률 관점에서 투자가 필요하다”고 조언했다.