분양가 상한제 '강남 재건축' 타깃'…“공급 위축으로 집값 더 뛸 것"

국토부가 12일 내놓은 ‘민간택지 분양가 상한제 적용기준 개선 추진안’에 따르면 민간택지 분양가 상한제 지정 필수요건이 기존 ‘직전 3개월 주택가격 상승률이 물가상승률의 2배 초과인 지역’에서 ‘투기과열지구로 지정된 지역’으로 바꼈다.

현재 정부가 지정한 투기과열지구는 서울 전역과 과천시, 성남시 분당구, 광명·하남시, 대구 수성구, 세종 등 31개 지역이다. 지난 2007년에는 분양가 상한제를 전국에 동시 적용했지만 이번에는 투기과열지구 등 규제지역에만 한정해 집값이 불안정한 지역만을 겨냥한 ‘핀셋 규제’를 하겠다는 것으로 풀이된다.

◇서울 상당수 지역 상한제 사정권

정부가 내놓은 방안에 따르면 서울 상당수 지역과 경기 과천, 대구, 세종 지역 등이 상한제 사정권에 들어오게 된다. 부동산114 조사에 따르면 지난 6월과 7월 서울지역 평균 청약경쟁률은 각각 12.42대 1, 18.13대 1로 두달 연속 10대 1을 넘어 청약경쟁률 선택 요건(분양이 있었던 직전 2개월간 청약경쟁률이 일반 주택은 5대 1, 국민주택규모(85㎡) 이하는 10대 1을 초과)을 충족한다. 또한 6월에 분양은 없었지만 과천시는 지난달 평균 6대 1, 대구 수성구가 7.45대 1, 세종시는 65.32대 1의 경쟁률을 각각 기록하면서 정량적 요건은 갖추게 된다. 지방에서는 대구(13.56%), 세종(10.44%) 등지도 지난 해 대비 분양가 상승률이 전국 평균(9.66%) 이상이다.

다만 정량적 요건을 충족하더라도 모두 분양가 상한제 지역으로 지정되는 것은 아니다. 주택정책심의위원회의 ‘정성적’ 평가에 따라 지정 여부를 최종 결정하기 때문에 집값 급등 우려 지역이 아닌 경우에는 상한제 대상에서 제외될 가능성이 있다.

정비사업의 민간택지 분양가 상한제 적용 시점이 바꿨다. 투기과열지구 지정 이후 ‘관리처분계획 인가를 신청한 단지’에서 ‘최초 입주자모집 승인을 신청한 단지’로 변경된 것이다. 관리처분계획 인가를 신청한 단지에도 분양가상한제를 적용해 분양가를 낮추기 위해서다.

이로써 분양가 상한제 적용 단지도 대거 늘어날 것으로 보인다. 서울에서 66개 단지, 6만8406가구가 분양가상한제를 적용받게 됐다.

국토부는 투기과열지구 내 분양가가 주변 시세의 70~80% 수준으로 낮아질 것으로 예상했다. 대신 투기 수요 유입을 막기 위해 전매 제한 기간을 기존 3~4년에서 분양가 수준에 따라 5~10년으로 연장하기로 했다. 거주 의무기간(최대 5년)도 도입한다. 개정안은 10월 초 공포·시행할 예정이다.

◇집값 향방은..전문가 의견 엇갈려

하지만 정부의 이번 방안에 대한 전문가들의 시각은 엇갈리고 있다.

박원갑 KB국민은행 WM스타자문단 수석부동산전문위원은 “분양가 상한제 시행은 재건축과 재개발 단지의 사업 수익 하락을 의미하므로 투기과열지구의 재건축·재개발에 대한 투자 수요가 줄고 가격 약세도 불가피할 것”이라며 “수요자들의 관심이 단기적으로 신축아파트나 일반 아파트로 이동할 가능성이 있으나 거래가 크게 증가할 가능성은 낮다”고 말했다. 반면 양지영 R&C 연구소장은 “단기적으로 집값이 안정될 수도 있겠지만 장기적으로는 재건축 아파트 사업 중단 등에 따른 공급 감소로 기존 주택, 특히 새 아파트의 희소성만 키워 가격 상승을 부채질할 수 있다”고 말했다.

향후 기준금리 인하 가능성과 시중의 풍부한 부동자금을 고려할 때 상한제 확대 시행이 서울 집값을 끌어내릴 정도의 파괴력을 기대하긴 어렵다는 관측도 많다. 함영진 직방 빅데이터랩장은 “재고아파트보단 분양아파트를 노리려는 청약 대기수요가 늘면서 반등하던 서울 집값 상승세가 주춤해질 수 있다”며 “하지만 기준금리 추가 인하와 시중 유동자금이 지속적으로 유입될 가능성이 있는 만큼 이번 대책으로 파괴적인 영향력을 기대하긴 힘들다”고 분석했다.

주택 공급 부족으로 전세시장이 불안해 질 것이라는 분석도 적지 않다. 이상우 유진투자증권 연구원은 “전매 제한에 걸려 새 집 매물이 나오지 않을 가능성이 커졌고, 이로 인해 집값이 더 오를 수 있다”며 ”더욱이 분양가 상한제 확대 시행으로 ‘로또 분양’을 기대하며 전세로 눌러앉는 수요가 늘면서 기뜩이나 불안한 서울 전세시장을 들썩이게 할 수 있다“고 말했다.