“서울 아파트 하반기 상승 전환할 것”...주택시장 5대 변수 주목해야

(자료출처=주택산업연구원 )

주택산업연구원은 24일 연구원 대회의실에서 ‘2019년 하반기 주택시장 전망’ 기자간담회를 갖고 하반기 전국 주택 매매가격은 0.6% 하락하고, 전세가격은 0.1% 떨어질 것으로 전망했다.

주택 매매가격은 과잉 입주물량 해소, 금리인상 리스크 완화 등의 영향으로 상반기보다 주택가격 하락폭이 둔화될 것으로 내다봤다. 지역별 주택 매매가격 전망을 보면 수도권은 0.3%, 지방은 0.9% 각각 하락할 것으로 예상했다. 연간 기준으로는 전국의 주택 매매가격은 1.5% 떨어질 것으로 내다봤다.

특히 주산연은 서울 아파트 매매가격의 하락폭이 둔화하고 있어 상승 전환할 가능성도 있다고 분석했다. 지난해 수준의 외부 요인이 없다면 가을 시장을 지나면서 보합 또는 강보합이 형성될 수 있다는 전망이다.

권영선 주산연 금융ㆍ경제연구실 책임연구원은 “한두 달 내(서울 아파트 매매가격은) 저점을 찍을 것으로 예상한다”며 “저점을 찍었다는 것은 상승 국면으로 접어들었다는 것으로 시장이 좋아질 것으로 해석할 수 있다”고 설명했다.

다만, 서울 아파트 시장은 대내외 변수에 민감한 만큼 시장 안팎 상황을 주시해야 한다고 강조했다. 김덕례 주택산업연구원 주택정책연구실장은 “서울 아파트 시장에서 주의할 점은 작년처럼 변동성이 커지면 안 되기 때문에 그 부분에 대한 정책적인 관리가 필요하다”고 강조했다.

주산연은 하반기 주택시장의 5대 변수로 △주택관련 대출규제 △금리 △공급량 △가계부채 △입주량을 꼽았다.

입주량과 대출규제는 입주예정 물량이 집중된 지역의 입주율에 주요한 영향을 미칠 수 있는 변수로 입주예정자의 입주 지원에 차질이 없도록 주택금융 규제에 대한 재조정이 필요하다고 제언했다.

주산연 조사 결과 입주예정자의 미입주 주요 사유는 △기존주택 처분 지연 △세입자 미확보 △잔금대출 미확보 순으로 나타났다. 잔금대출 차질로 인한 미입주 리스크가 확대되지 않도록 입주예정 단지의 주택대출 규제 재검검이 필요하다는 지적이다.

김 실장은 “대출 규제가 강화되면서 1주택자 주거 이동이 전혀 안 된다”며 “다세대, 다가구를 가진 사람이 조금 더 대출을 받아서 아파트로 가고 싶은데 (유주택자라는 이유로) 대출을 받을 수 없다. 실질적으로 자금을 조달해 줄 필요가 있다고 본다”고 말했다.

또한 주산연은 하반기 주택매매 거래량이 전국 기준으로 40만 건으로 예상된다고 분석했다. 상반기 거래 물량을 고려하면 올 한 해 총 매매는 약 76만 건으로 지난해 약 86만 건보다 약 11% 감소한 수치다. 하반기 주택 공급량은 인허가 25만 호, 착공 19만2000호, 분양 10만7000호, 준공 23만9500호로 예상했다.

권 연구원은 “하반기 인허가 물량은 공급이 과도하게 많았던 2015년 이후를 제외한 최근 5년(2010~2014년) 동안 하반기에 공급된 평균 인허가량(약 31만1000호)보다 6만1000호가 감소한 물량으로 하반기에 공급 감소 현상이 나타날 것으로 보인다”고 내다봤다.

주산연은 하반기에 시장관리 방안 모색이 필요하다고 제언했다. 거래 감소에 따른 시장침체, 대출 제약으로 인한 주거 이동성 악화, 지방 주택시장 침체 지속, 공동주택가격 하락 및 단독주택가격 상승 현상이 지속될 것으로 우려했다.

권 연구원은 “서울 주택가격의 변동성 확대 요인이 여전히 존재하기 때문에 거래 정상화와 안정적인 주택가격 흐름을 유지할 수 있는 신중한 정책 마련이 필요하다”며 “침체를 지속하고 있는 지방 주택시장의 모니터링을 강화하고 신규 주택 공급물량 조절 및 미입주ㆍ미분양 리스크 관리를 위한 컨틴전시 플랜을 마련할 필요가 있다”고 말했다.