CBRE 코리아 “상업용부동산 거래 위축…정책 규제·비용 증가 원인”

▲서울 상업용부동산 투자시장 거래규모 추이(자료=CBRE 코리아)

올해 국내 상업용부동산 거래가 지난해보다 위축될 것이란 전망이 나왔다.

글로벌 부동산서비스기업 CBRE 코리아는 25일 발표한 ‘2019년 국내 부동산 시장 전망 보고서’에서 올해 국내 상업용부동산 거래 규모가 지난해보다 다소 축소될 것으로 전망했다. 이는 차입 비용 증가, 정책 규제, 거래가 상승 및 수익률 하락 등 경기 변동성에 따른 것이라는 설명이다.

임동수 CBRE 코리아 대표는 “산업 및 인구의 구조적 변화에 따라 투자 포트폴리오 역시 다변화될 것”이라며 “신선식품 당일배송 트렌드에 맞춘 콜드체인 물류센터, 4차 산업혁명에 따른 새로운 투자처인 데이터센터, 기숙사, 임대주택 등의 수요가 확대될 것”이라고 전망했다.

또한 최수혜 CBRE 코리아 리서치팀장은 “오피스 자산 내에서 리테일 기능이 점차 확대되고 중요시된다”며 “지난해 이어 자산 차별화 및 임대수익 극대화를 위한 저층부 리테일 부분에 대한 리노베이션이 더욱 활발하게 진행될 것”이라고 말했다.

오피스 공급량 축소가 공실률 감소에 기여할 것이지만 2020년에 예정된 대형 공급의 영향으로 실질임대료는 보합세를 유지할 전망이다. 아울러 공유오피스 수요는 꾸준히 늘어남에 따라 주요 권역 내 순흡수면적에 긍정적인 영향을 미칠 것으로 보인다.

분야별로 오피스 시장에는 서울 주요 3대 권역에 총 약 18만3000㎡의 A급 신규 오피스가 공급될 예정이다. 이는 지난 10년 평균 공급량의 61% 해당하는 수준이다. 또한 국내외 경제시장의 불안정성과 기업 체감 경기 악화로 기업의 사옥 매각 활동은 올해도 지속될 것으로 보인다. 공유오피스는 서비스 업종의 임대차 수요를 견인할 것으로 보이며, 특정 산업군에 특화된 곳도 늘어날 것으로 전망된다.

리테일 시장의 경우 오피스 임대인이 자산 내 리테일 시설을 리노베이션하는 사례가 증가하고 있다. 이는 자산의 차별화 및 가치 향상으로 이어질 예정이다. 임차인 또한 임대비용 절감 노력을 늘리면서 주요 상권과 인접한 신규 상권에 대한 수요가 증가하고 있다는 분석이다. 요식업(F&B) 시장의 수요는 앞으로도 견고할 것으로 예상되며, 단 경쟁이 심한 시장의 특성상 보다 전문화 및 세분될 것으로 보인다.

수도권 물류 시장은 물류에 대한 견고한 수요와 신규자산의 대규모 공급으로 활발한 투자가 예상된다. 올해 대규모 물류단지를 포함해 총 약 200만㎡ 규모의 신규 자산이 공급되며 신규 공급량의 절반가량이 경기도 동남부 이천과 용인에 위치한다. 이밖에 경기 서부 안산과 고양에도 대형 면적의 공급이 예정되면서 물류 시장은 점차 확대될 전망이다. 아울러 신선식품 배송 확대에 따라 콜드체인 물류센터 수요도 늘어나고 있다. 하지만 수요 대비 현대식 콜드체인 물류센터의 공급은 여전히 부족해 관련 투자와 개발이 증가할 것으로 전망된다.

올해 투자 시장 거래 규모는 차입 비용 부담 증가, 정책 규제, 수익률 하락 등의 영향으로 전년 대비 다소 축소할 것으로 전망된다. 그러나 현재 거래 중인 주요 A급 오피스에 힘입어 지난 10년 평균 수준의 투자 규모는 기록할 것이란 예측이다. 또한 산업 및 인구 등 사회구조적 변화에 따라 포트폴리오의 다변화된 검토가 요구되면서 콜드체인 물류센터, 데이터 센터, 임대주택 등 여러 틈새시장에 대한 투자 검토가 증가할 것으로 예상된다.