정부 규제에 주택시장 ‘한파’···내년 거래 빙하기 ‘우려’

정부의 연이은 규제로 주택시장이 위축세를 보이는 가운데 내년에는 거래 역시 크게 줄어들 것이란 우려가 제기되고 있다.

30일 한국감정원에 따르면 올해 1월부터 11월까지 서울 아파트값은 평균 8.22%, 주택전체 가격은 6.18% 상승했다. 각각 지난해 상승률의 2배에 육박할 정도로 가파른 상승세였다.

하지만 내년 서울 주택시장은 정부의 규제가 시장에 본격적으로 영향을 미치면서 일단 올해보다 주택 거래가 크게 위축될 것이란 전망이 우세하다.

1주택 이상 보유자에 대한 강력한 대출 규제로 신규 시장 진입이 어렵게 됐고 2주택자 이상 종합부동산세 중과, 규제지역내 임대사업자 세제 혜택 축소, 2천만원 이하 임대소득세 과세 시행 등으로 다주택자들의 주택 구입이 힘들어 졌기 때문이다.

또한 청약제도 개편으로 무주택자의 청약기회가 늘어나고, 당첨확률도 높아지면서 청약 가점이 높은 무주택자들은 기존 주택 구입을 미룰 가능성이 커졌다.

실제로 내년 서울 집값 전망은 발표 기관에 따라 '1∼2% 정도의 상승', '보합', '소폭 하락' 등으로 다소 엇갈리고 있지만 가격 상승세가 올해보다 크게 둔화할 것이라는 데에는 이견이 없다.

서울 집값이 예상보다 크게 하락할 것이라는 전망도 적지 않다.

박원갑 국민은행 WM스타자문단 수석부동산전문위원은 "서울을 비롯한 수도권은 단기급등에 따른 후유증으로 숨 고르기에 들어갈 것"이라며 "서울 아파트 가격도 보합 내지 조정장세에 돌입할 것으로 예상된다"고 말했다.

내년 서울지역 입주물량 증가도 가격 안정세나 하락세를 점치는 요건으로 작용하고 있다.

부동산114 조사에 따르면 내년 서울 아파트 입주물량은 4만2천가구로 올해(3만6천가구)보다 15%가량 늘어날 것으로 예상된다. 특히 올해 입주물량으로 잡혀 있는 9500가구에 이르는 송파 헬리오시티의 입주 역시 사실상 내년 1∼3월로 이뤄질 것으로 전망되며 실질적인 입주량은 5만가구가 넘을 것으로 보인다.

때문에 내년 전셋값도 하향 안정세를 점치는 전문가들이 많다.

함영진 직방 빅데이터랩장은 "강남 재건축 단지의 급매물이 늘어난 가운데 송파·강동지역의 입주물량도 증가하면서 일시적으로 강남권 일대 아파트 가격이 추가로 하락할 것"이라며 "전셋값도 전반적인 안정세가 이어질 것"이라고 말했다.

여기에 공시가격 인상도 집을 팔려는 수요를 증가시켜 집값 하락을 부채질 할 가능성이 크다.

지방 주택시장은 대구·광주광역시 등 일부 투자수요가 몰리는 곳을 제외하고는 하락세가 지속될 전망이다.

반면 청약시장은 내년에도 수요자들의 관심이 집중될 전망이다.

내년 민간의 주택 분양물량은 38만여 가구로 올해보다 다소 증가할 것으로 예상되는 가운데 인기지역인 서울 재건축·재개발 단지와 수도권 신도시·택지지구에서 신규 분양이 잇따른다.

특히 정부와 지자체가 주변 시세보다 낮게 사실상 분양가를 통제하고 있어 시세차익으로 인한 ‘로또 분양’도 이어질 전망이다.

선주희 부동산114 선임연구원은 "청약제도 개편으로 무주택자의 당첨 기회가 높아짐에 따라 실수요자의 내 집 마련 기회가 확대됐다"며 "청약 가점이 높은 사람들은 분양가가 저렴한 인기지역의 청약에 적극 가담할 것"이라고 말했다.