[사설] 집값 상승 멈췄지만 앞으로가 불안하다

치솟기만 하던 집값 상승세가 주춤해졌다. 부동산시장에 어느 때보다 강력한 규제가 동원된 지난달의 ‘9·13 대책’이 일단 먹혀들고 있다. 부동산114 조사에 따르면 대책 발표 이후 1개월간 서울 아파트 매매가격 상승률은 0.86%에 그쳤다. 대책이 나오기 전 1개월 상승폭 2.82%의 3분의 1 수준이다.

9·13 대책은 2주택자 이상과 고가주택 보유자에 대한 종합부동산세 강화, 유주택자의 규제 지역 내 주택담보대출 금지, 집값 상승률에 비례한 공시가격 현실화 등이 골자다. 이어 그린벨트 해제를 통한 서울 인근 4∼5개 신도시 조성 계획도 추가됐다. 다주택자의 세금 부담을 크게 늘리고, 무주택 실수요자 말고는 대출을 묶어 새로운 주택 구입 자체를 막겠다는 것이다.

이에 따라 주택 매도자와 매수자 모두 관망세로 돌아섰다. 실수요자들의 갈아타기를 위한 대출이 막혔고, 자기 돈이 충분치 않으면 집 사기가 어려워지면서 매수세가 사라졌다. 규제 지역에서는 집 파는 것도 힘들어졌다. 시장이 얼어붙고 거래는 실종됐다. 국토교통부가 집계한 지난 1개월간 서울 아파트 거래는 675건으로, 9·13 대책 이전 한 달 거래량(1만1144건)의 6.1%에 불과했다. 이 같은 ‘거래절벽’이 집값 상승에 제동을 걸었다고 볼 수 있다.

그럼에도 집값이 잡히고 있다고 예단하기 이르다. 매수자들은 집값이 떨어지기를 기다리고 있지만, 집주인들이 호가를 낮추고 매물을 내놓는 현상은 아직 나타나지 않고 있다. 전문가들도 부동산시장이 안정세를 유지할지에 회의적이다. 한국개발연구원(KDI)이 최근 부동산전문가 102명을 대상으로 실시한 설문조사에서 응답자의 46%가 1년 뒤 서울 집값이 지금보다 오를 것으로 전망했다. 공급 문제의 뾰족한 해결책이 보이지 않는 데 따른 집값 불안 우려다.

집값은 수요와 공급, 시중 유동성에 의해 움직인다. 공급이 부족한 상태에서 넘쳐나는 부동자금으로 그동안 많이 올랐다. 하지만 금리는 경제 전반의 거시 변수로 결정된다. 수요·공급의 균형이 핵심인데, 정부는 수요를 억누르는 데에만 집중하고 있다. 공급 확대 카드가 나왔지만 입지가 문제다. 그린벨트를 해제해 주택을 대량 공급한다는 정부 계획은 서울시의 반대에 부딪혀 있다. 거론되는 서울 인근 신도시로 주택수요자들을 흡수할 수 있을지도 의문이다.

대출·세제 등의 강력한 규제로 아무리 수요를 눌러도 집값이 오른 것이 그동안의 학습 효과다. 정부는 11월 말부터 또다시 1주택자의 청약시장 진입을 봉쇄하는 대책을 내놓았다. 규제일변도 정책을 늘 실패하면서 시장의 내성(耐性)만 키웠다. 수요자들이 원하는 곳에 충분한 물량을 공급하는 것 말고 집값을 안정시키기 어렵다.