추석 연휴 화두는 강남 아파트 값 향방

『최영진 대기자의 현안진단』

집값 문제는 추석 연휴 동안 주요 화두였다. 그중에서 서울 아파트 가격 향방에 관심이 모아졌다.

정부의 9.13대책과 공급 확대 방안에도 불구하고 서울 집값은 계속 상승할 것이라는 시각이 의외로 강했다. TV 토론에 나온 전문가들의 의견도 그랬다. 강남권 공급 대책이 미흡하다는 이유에서다.

서울 사람은 물론 전국 각지에서 강남권 아파트를 구입하려고 야단이니 그럴 만도 하다.

지난해도 강도 높은 8.2대책 이후 집값은 더 올랐다. 임대주택 활성화 방안을 함께 내놓아 집값 폭등을 불러왔다. 임대용 주택 구매 수요가 급증했기 때문이다.

그래서 이번에도 상승 쪽을 점치는 사람이 적지 않은 모양이다. 강남권 수요는 많은데 반해 공급이 미미하니 집값이 오르지 않겠느냐는 것이다.

맞는 말이다. 매물은 적고 구입 수요가 많으면 집값은 오를 수밖에 없다.

하지만 앞으로의 시장 상황은 예전 같지 않을 듯싶다. 임대주택은 물론 1주택자까지 규제를 강화해서 그렇다. 이렇게 되면 임대주택 사업도 별 이득이 없을 뿐만 아니라 기존 1주택자도 2년 이상 거주하지 않으면 양도세 공제 혜택을 받을 수 없게 된다.

비싼 집일수록 세금이 눈덩이처럼 불어나도록 만들어 유주택자가 불리한 경우도 벌어진다.

대출까지 힘들어져 부자가 아니면 강남 아파트를 구입하기도 어렵다.

이는 강남 아파트 구매 수요가 대폭 줄어들 것이라는 얘기다.

물론 수요가 없어도 집값이 오르기도 한다. 일시적으로 하락할 때도 있지만 길게 보면 상승하는 기류가 짙다.

그래서 하는 말이다. 이제는 강남 집값이 오른다고 해도 안달하지 말자는 것이다.

이번 대책을 통해 재산세와 종합부동산세 같은 보유세를 대량 올리기로 했으니 그것으로 만족해야 한다는 소리다.

강남 공급 물량을 늘린다고 집값이 안정될 것이라는 보장은 없다.

물론 도시 환경 무시하고 재건축 아파트 용적률을 대폭 높이면 공급 문제는 해결할 수 있다. 규제를 풀면 주택 공급량은 지금보다 2배 이상 늘어난다.

강남권에는 재건축 대상이 즐비하다. 이런 상황에서 재건축을 활성화하면 물량은 넘쳐날 게다.

그렇게 되면 집값은 오히려 폭등할 가능성이 크다. 강남에 초현대식 새 아파트를 구입하려는 수요가 구름처럼 몰려들어 집값을 천정부지로 치솟게 만들 것이라는 얘기다.

집값 상승세는 여기서 끝나지 않는다. 강북을 거쳐 수도권으로 확산하고 더 심하면 지방까지 영향을 미칠지 모른다.

이는 여러 번 경험한 일이다. 강남 발 집값 파동 말이다.

집값 안정은 공급 문제와 별개라는 소리다.

시장을 죽일 요량으로 덤벼들면 가격을 떨어뜨릴 수 있다. 한꺼번에 입주물량을 쏟아내면 결판이 난다.

문제는 집값이 떨어질 정도의 물량을 일시에 공급한다는 게 현실적으로 불가능하다는 점이다.

기존 아파트 단지를 헐어내고 새 집을 짓는 일은 말처럼 쉽지 않다. 기존 주택을 대거 철거한다 해도 이에 따른 주택난이 문제다.

집값 잡는다고 개발을 촉진했다간 부작용만 키울 것이라는 뜻이다.

그것까지도 감내한다고 치자.

준공 물량을 한꺼번에 출하하면 이를 해소할 수요는 충분할까. 어림없는 일이다. 투자 수요는 그렇다 쳐도 실제 거주 가능한 숫자는 턱없이 부족하다. 비싼 집에 들어갈 사람이 많지 않다는 뜻이다.

재건축 붐을 일으켜 집값을 폭등시켰다가 과잉 공급으로 폭락 장세가 되는 로러 코스트 현상이 벌어지지 않을까 싶다.

수요가 한정적인 상황에서는 강남권에 공급을 늘리면 다른 곳이 피해를 본다.

강남 집값 해결은 결코 간단한 일이 아니다. 강남을 다른 곳으로 옮기면 모를까 ‘강남 프리미엄’이 존재하는 한 집값 상승 기조는 꺾이지 않는다. 선진국 도시도 인기지역은 존재한다.

어쩌면 그냥 놔두는 게 상책인지 모른다.

집값이 오르면 그만큼 보유세를 많이 거둘 수 있다는 걸로 만족하자는 말이다.

긁어 부스럼을 만들지 말고.