8.27대책 이후 수도권 비규제지역 풍선효과 거세질까?

국토교통부는 지난 달 27일 기습적으로 부동산 대책을 발표했다. 지난해 8.2대책을 내놓은 지 1년여 만이다.

이번 규제는 최근 서울과 일부지역의 집값 오름세에 대한 후속 대책으로 수도권을 중심으로 투기지역, 투기과열지구, 조정대상지역을 추가 지정해 단기적인 투기 수요 유입 차단 및 시장 안정을 취하겠다는 것이 주요 골자다.

반면 이번에도 지난 해와 마찬가지로 규제를 피해간 수도권 내 비규제지역에 대한 풍선효과가 거세질 지 관심이 쏠리고 있다.

이번 규제로 서울시 종로구, 중구, 동대문구, 동작구가 투기지역으로 신규 지정됐다. 이에 따라 서울 내 투기지역은 지난 8.2대책 당시 지정된 11개 구(강남구, 서초구, 송파구, 강동구, 용산구, 성동구, 노원구, 마포구, 양천구, 영등포구, 강서구)를 포함해 총 15개 구다. 이들 지역은 주택담보대출이 가구당 1건으로 제한되고 만기 연장 제한, 신규 아파트 취득 목적의 기업자금 대출 제한 등이 적용된다.

또한 기존 조정대상지역 경기도 광명시와 하남시는 투기과열지구로 신규 지정됐다. 광명시와 하남시는 주택담보대출비율(LTV)∙총부채상환비율(DTI) 한도가 40%로 제한되며 정비사업 분양 재당첨 제한, 청약규제 강화, 분양권 전매제한 등 강력한 규제가 적용된다. 광명시, 하남시 이외에 서울시, 과천시, 성남시 분당구, 대구시 수성구, 세종시 등 기존 투기과열지구는 유지된다.

높은 가격상승률은 물론 청약 과열 양상까지 보였던 경기도 구리시, 안양시 동안구, 광교택지개발지구는 조정대상지역으로 새롭게 지정됐다. 이에따라청약규제강화는물론다주택자양도소득세중과등세제가강화되고주택담보대출비율(LTV) 60%, 총부채상환비율(DTI) 50% 제한 적용을 받는다.

부동산업계에서는 이번 규제에 제외된 수도권 일부 지역들이 높은 반사이익 효과를 볼 것으로 내다보고 있다. 지난해 발표한 8.2대책 및 9.5후속대책 이후 규제 대상 인근 비규제지역으로 수요자들이 몰리는 현상으로 봤을 때, 학습효과에 따라 이번에도 수도권 비규제지역의 열기가 지속될 가능성이 크다는 것이다.

실제 8.2대책 발표 이후 수도권 내 비규제지역에 분양한 단지들의 청약 성적은 좋았다. 지난해 투기과열지구로 지정된 과천시 인근 의왕시 오전동에 분양한 ‘의왕 더샵캐슬’은 199가구 모집(특별공급 제외)에 1만1504명이 몰리며 57.81대 1의 높은 경쟁률로 1순위 마감에 성공했다.

8.2대책 당시 비조정대상지역었던 안양시 동안구에 분양한 ‘평촌 어바인 퍼스트’ 역시 1193가구 모집(특별공급 제외)에 5만8690명이 몰리며 49.2대 1의 높은 경쟁률을 기록했다. 같은 달 수원시에 분양한 ‘화서역 파크 푸르지오’도 고분양가 논란에도 불구하고 1663가구 모집(특별공급 제외)에 1만9384명이 몰리며 11.66대 1의 경쟁률을 보였다.

8.2대책 발표 이후 집값도 빠르게 상승했다는 점에서 수요자들의 학습효과가 있을 것이라는 예상도 비규제지역의 전망을 밝히고 있다. 실제 이번 8.27대책으로 조정대상지역에서 제외된 경기도 의정부시 경우에도 벌써부터 움직임이 심상치 않다. 오는 11월 입주를 앞둔 ‘의정부 롯데캐슬 골든파크’는 지난 8월 전용 84㎡ 분양권이 4억6070만원(26층)에 거래돼 최초 분양가(3억5600만원~3억6700만원)에서 최소 9370만원이 올랐다.

뿐만 아니라 부동산114 자료를 통해 의정부시의 8.27대책 발표 전후 3.3㎡당 평균매매가격을 살펴본 결과, 1주일 만에 0.24%(833만원→835만원)의 상승률을 보였다. 같은 기간 동안 경기도 평균 상승률 0.18%를 웃도는 수치다.

이렇다 보니 비규제지역에서 새로 공급되는 아파트에 대한 기대감도 높은 상황이다. 의정부시에서 10월에 분양을 앞둔 ‘탑석센트럴자이’ 경우 분양까지 한달 가량 남았음에도 분양홍보관에는 연일 100명 이상 되는 방문객이 찾아오고 있다.

의정부시 민락동 D공인중개업소 관계자는 “규제지역은 상대적으로 집값도 높은데다 새 아파트를 구매하기 위한 조건들이 까다롭다 보니 비규제지역이 반사이익을 얻고 있는 것으로 보인다”며 “의정부는 서울접근성도 우수한데다, 노원구, 도봉구 등 서울 강북권역 지역이 최근 집값이 높게 오르면서 덩달아 부동산 시장이 달아오르고 있다”고 말했다.

이 가운데 이번 8.27 부동산 대책에서 규제를 피한 수도권 내 신규분양 단지가 향후 분양시장의 바로미터 역할을 할 것으로 전망되며 분양 성적에 대한 관심이 높아지고 있다.

우선 GS건설은 내달 경기도 의정부시 용현동 241번지 용현주공아파트를 재건축한 ‘탑석센트럴자이’를 분양한다. 지하 3층~지상 최고 35층 16개동, 총 2573가구 중 전용면적 49~105㎡ 832가구를 일반 분양한다.

또한 같은 달 중흥건설는 경기도 파주시 야당동에 ‘운정지구 중흥S-클래스’를 분양하고 대우건설은 11월에 경기도 수원시 영통동에 ‘수원 영흥공원 푸르지오’를 분양한다.

신동아건설는 12월, 경기도 김포시 고촌읍에 ‘캐슬앤파밀리에 시티 3차’를 분양한다. 전용면적 59~84㎡, 538가구로 조성되며 앞서 공급한 1,2차와 함께 총 4665가구의 대단지 브랜드 타운을 형성한다.

▲수도권 비규제지역 내 신규분양 단지(자료=각 건설사)