덩치큰 랜드마크 상가…줄줄이 '구멍'

최근 부동산 시장에는 업체간 랜드마크 개발 경쟁이 뜨겁다.

랜드마크는 향후 부동산 가치 상승에 주요 요인으로 작용할뿐더러 공급 이전부터 투자 수요를 대거 몰고 다닐 수 있는 이점이 크기 때문이다.

5일 상가정보연구소는 알맹이 없는 랜드마크도 존재한다는 점에 투자자들은 향후 행보에 있어 각별한 주의가 요구되고 있다고 밝혔다.

특히 상가의 경우 덩치만 요란한 랜드마크가 시장상황에 적응치 못하면서 반쪽 상가로 전락하거나 아예 폐점하는 등 오히려 지역 미관을 어지럽게 하는 사례도 있어 아파트와 달리 상가투자에 있어서는 랜드마크에 대한 정확한 이해가 필요하다는 지적이다.

이와 관련 상가투자정보업체 상가정보연구소(www.ishoppro.net)는 랜드마크 상가의 현실 부적응 이유 5가지를 소개했다.

◆브랜드와 상가활성은 별개

상가 개발업체는 대부분 소비자들에게 생소한 시행사명 보다 유명 시공사를 앞세워 상가명을 짓거나 마케팅에 활용한다. 브랜드 또한 랜드마크를 규정짓는 주요 요소 중 하나이기 때문이다.

그 가운데 주상복합상가의 경우 아파트의 가치와 연계돼 브랜드의 중요성은 매우 높다. 그러나 브랜드와 전반적인 상가 활성과는 별개임이 서울 강남, 강북을 막론하고 여러 현장에서 입증된바 있다. 다시말해 상가투자시 브랜드 치중에 앞서 개별적 상가 분석이 투자 판단의 기준이 돼야 한다.

◆편익성 무시한 무리한 공급량

요즘 테마상가(쇼핑몰)의 공통된 문제점인 상층부 (2층 이상)의 쇼핑인원 급감 현황을 본다면 높이에 승부를 건 상가보다는 자연스러운 도보 동선을 강조한 넓이에 포인트를 맞춘 상가가 내부 활성이 용이하며 랜드마크 자격을 더 갖추었다고 볼 수 있다.

주거 건축물과 달리 상가는 또 규모가 커지면서 동대문(의류)과 제기동(한방), 대형 단지내 상가 경우처럼 유사 컨셉의 공급량이 몰려 있거나 건물내 공급량이 과다하면 공실 위험성은 그만큼 상승할 수밖에 없다.

◆활성안은 없고 수익보장만 있는 상가

모든 부동산 투자도 마찬가지로 상가투자 역시 분석에 의한 투자다. 상권분석, 입지분석, 수익분석 등의 일련의 과정을 통해 판단을 한다. 그럼에도 불구하고 여전히 공급자(시행사)가 제시하는 수익보장을 담보로 투자하는 경우가 여전히 많다.

“2~3년간 연10%내외 수익보장”이란 달콤함에 물건분석의 의지는 온데간데 없어지고 만다. 그러나 수익보장을 달리보면 공급자의 상가활성에 대한 불안감을 대변해 주고 있는 셈이다. 상가 입점후 초기부터 다져지지 않은 곳에 훗날의 활성은 기약하기 어렵다. 이 역시 분양주체측의 명확한 활성 방안 부재로 허울 좋은 랜드마크로 전락한 이유다.

◆극도로 폐쇄적인 지하철 연계 상가

지하철 연결 상가는 집객효과가 높아 상가활성에 큰 도움이 된다. 그러나 실제 뚜껑을 열어보았더니 지하철과 상가가 연결된 강남, 동대문, 명동 등지에서 조차 이론에 지나지 않았을 뿐 상가 활성과는 무관한 결과를 낳기도 했다.

이는 접근성의 향상만 가져왔고 결국 극도로 폐쇄적인 구조 탓에 무늬만 랜드마크의 오명을 벗어내지는 못했다. 때문에 지하철 연계부분 분석에 있어서는 소비자들이 상가 내부로 유입할 수밖에 없는 이유부터 찾는 것이 현명하다.

◆껍데기만 전문(클리닉)표방 상가

지역에 따라 특정 업종만으로 구성된 전문상가도 랜드마크로서의 자격을 갖추게 된다. 하지만 다분히 분양성에 초점을 맞춘 껍데기만 전문상가도 있다는 점도 알아야 한다. 대표적인 사례로 택지지구(신도시)를 중심으로 클리닉센터를 표방하는 상가들도 많으나 일부 상가들은정작 오픈시점에 이르러서는 일반상가로 전락하기도 한다.

이때는 다분히 상가명예만 의존해 투자판단을 할 것이 아니라 배후수요 파악과 입지분석은 물론 다양한 진료과목에 따른 일반용 엘리베이터와 베드용 엘리베이터 별도 운용 사항과 주차장 확보 등 전문상가에 맞는 설계부분을 확인해두는 것이 좋다.

상가정보연구소 박대원 수석연구원은 “3월부터는 상가시장도 계절적 성수기를 맞아 투자자들의 움직임은 비교적 활발해질 것으로 보인다. 그러나 실속 있는 랜드마크 상가로서 명성을 얻으려면 무엇보다 상가 개발업체측의 업무영역이 분양에서 그치는 것이 아니라 쳬계적인 운영 및 관리 범주에까지 이르러야 하는 책임완수라는 단서가 하나 더 붙여야 한다”며 “더 이상 지역성을 살리지 못하고 규모에만 집착하는 속없는 랜드마크 상가 개발은 현실에서 살아남기 어렵다”고 말했다.