상가투자 얼굴 마담이 바뀐다

최근 몇년간의 경기의 악화와 과잉공급으로 상가시장이 주춤하고 있다. 하지만 안정적인 수익을 올릴수 있는 상가는 여전히 투자자들의 관심이 높다. 새 정부가 들어서도 다주택자에 대한 규제완화는 당분간 어러울 것으로 보여 상가투자에 대한 관심은 지속될 것으로 보인다.

안정적인 수익을 올릴려면 일단 고정고객의 확보가 용이하고 상가비율이 낮아야 유리하므로 투자전에 반드시 철저한 분석이 필요하다는 게 전문가들의 지적이다. 상가전문가들은 아파트 단지내 상가의 기능에 근린상가의 장점을 더한 아파트형 공장내 상가나 대단지를 배후로 둔 단지형 근린상가의 경우가 이에 해당이 된다고 조언을 하고 있다. 특히 편의점,약국등 특수업종의 경우는 선점이 중요하다.

다음은 상가투자 전문가들이 추천하는 틈새투자처다.

◆틈새 투자처 급부상 아파트형 공장내 상가=아파트형 공장은 수도권 지역의 제조업 활성화와 중소 제조업체의 입지 문제를 해결하기 위한 대안으로 건립된 아파트 형태의 기업용 건물이다. 이 공간은 업무 시설 이외에도 연면적의 30~50% 정도가 휴게실과 구내 식당, 상가 등의 지원 시설을 갖추게 돼 실질적인 상가 비율은 전체 면적의 10% 미만이다.

또 아파트형 공장의 특성상 하루 24시간 직원들이 숙식을 해결하는 곳도 있어 고정 고객 확보가 용이하다는 점도 장점이다. 더욱이 주상복합상가와 비교할 때 상가 비율이 적다는 점도 안정적인 투자처로 떠오르는 원인 중 하나로 꼽힌다. 대다수 주상복합상가의 경우 주거와 상업시설의 비율이 7대 3의 비율을 보이지만 아파트형 공장내 상가는 9대 1의 비율로 상가 비율이 적어 안정적인 임대 수익이 가능하다. 그러나 개별 아파트형 공장의 특성을 파악하는 것은 투자에서 가장 중요한 포인트다.

일반적인 제조업종 뿐만 아니라 지식산업, 연구개발 등 최첨단 업종이 입주한 경우도 많기 때문이다. 결국 제조업종은 유동인구가 많지만 소비 규모가 작을 수 있고, 지식산업이나 연구개발 업종이 주로 분포한 공장은 유동인구는 작지만 소비 규모가 커질 수 있다는 점을 감안해야 한다는 것이다.

◆상가투자 뉴페이스(NEW FACE) 단지형 근린상가=단지형 근린상가 역시 최근 새로이 부상하고 있는 안정적인 투자처다. 단지형 근린상가란 대단지 아파트 단지를 배후로 단지내 상가와 근린상가의 기능을 동시에 수행하는 근린상가를 말한다. 단지내 상가의 든든한 배후수요와 주변 유동인구 흡수가 수월하다는 게 장점이다.

또 단지내 상가보다 분양가가 저렴해 수익률 측면에도 유리하다. 업종 선택이 다양해 상호 보완적인 기능까지 가능하다. 일반적으로 단지내 상가는 다양한 업종 유치에 한계가 뒤따르지만 단지형 근린상가는 다양한 업종의 상점이 입점하는 만큼 유동인구의 폭을 두텁게 할 수 있는 점도 장점으로 꼽힌다.

저렴한 분양가로 인해 임차인 확보도 유리하다. 단지내 상가는 값 비싼 분양가로 인해 임차 수요를 확보하기 위해 어려움이 뒤따르지만 단지형 근린상가는 저렴한 분양가로 인해 임차 수요 확보가 훨씬 용이한 점도 빼놓을 수 없는 장점. 단지형 근린상가가 유망한 지역은 뉴타운,재개발,재건축 지역이나 역세권 주변이 유망하다 하겠다.

◆틈새상가 투자시 유의사항=대다수 전문가들은 아파트형 공장 상가 투자에 앞서 세심한 주의와 관찰이 필요하다고 지적하고 있다. 같은 건물내에서도 건물 주출입구나 엘리베이터 계단 인근 등 수요층의 주동선 인근에 위치한 점포가 수익률이 높은 만큼 위치 선정이 필요하다고 지적한다.

또 주변 지역의 수요층까지 흡수할 수 있는 업종 선택에 대한 고민도 필요하다고 입을 모으고 있다. 모든 사업장의 주5일제 근무제 시행으로 주말과 휴일은 건물내 상주 인원이 빠져나가는 점을 감안할 때 주변 지역 수요층까지 끌어들일 수 있는 업종 선택이 필요하다. 이에 따라 유사업종의 입점을 막는 조항이 있는 지로 계약에 앞서 살펴봐야 한다. 아파트형 공장 상가 투자에서 가장 중요한 것은 건물내 상주인구를 파악하고 공실이 없는 공장일 수로 상주인구가 많아 고정 고객 확보가 가능해 수익률을 높일 수 있다.

단지형 근린상가 역시 정확한 위치 파악은 필수다. 주로 주출입구에 위치한 상가를 단지형 근린상가라고 하지만 거주자들의 동선이 분산되는 부출입구에 상권이 형성될 수도 있는 만큼 수요층의 이동 경로 파악은 반드시 필요하다. 분양가 비교시 단지내 상가의 시세보다 저렴한 지 여부와 현실적인 기대 수익률을 감안한 분양가인지 여부에 대한 판단은 필요하다.