.미국 금리인상---갈림길에 선 주택시장

『최영진 대기자의 현안진단』

미국이 기준 금리를 또 0.25% 포인트 올렸다. 미국의 기준금리는 1.25%로 우리나라와 같아졌다.

미국연방준비제도는 하반기 중에 자산 축소 결정과 함께 한 차례 더 기준금리를 인상할 복안이어서 올해 내 금리 역전현상이 벌어질 것 같다.

이에 따라 한국은행의 고민도 깊어졌다.

미국 연준이 지난해 말에 얘기한 대로 기준금리 인상 프로그램을 진행하고 있어서다.

금리 역전현상이 벌어지면 우리나라에 들어와 있는 외국자본이 빠져 나갈지도 모른다.

자본 유출이 심해질 경우 우리도 금리를 올려 이를 방지해야 한다.

아직까지는 큰 요동은 없어 보인다. 자본유출 기미도 안 보이고 증권시장도 순조롭다.

그렇지만 혹시 앞으로 벌어질지 모르는 과제에 대해 미리 대비책을 세워 놓지 않으면 안 된다.

문제는 대출금과 맞물려 있는 부동산 시장이다. 금리가 오르면 그만큼 충격이 강해서다. 금리 인상폭이 클수록 강도는 세 진다.

이런 내용은 이미 예고된 사안이다.

그런데도 부동산 시장은 반대로 흘러가는 듯하다. 호재보다 악재가 많은데도 활기가 넘친다.

특히 문재인 정부가 들어선 이후 서울의 주택시장은 호황 국면이다.

금리 인상 문제에다 공급 과잉에 대한 우려의 목소리가 높은데도 신규 아파트 분양현장에는 여전히 수요자들이 넘쳐나고 기존 아파트 값도 상승세가 가팔라졌다.

돈이 주택시장으로 몰려들고 있다는 뜻이다.

조만간 대출 금리도 오르고 입주 아파트가 남아돌지 모른다는 경고음이 울려도 투자자들은 아랑곳하지 않는다.

물론 이들 중에는 외부 요인에 바람을 타지 않는 부자도 있겠지만 대개는 대출로 자금을 충당하려는 수요자들인 듯하다. 그런데도 이들은 외부 변수에 신경을 쓰지 않다니 참 희한하다.

좋게 해석하면 금리가 좀 오르더라도 충분히 감내할 수 있다는 소리다.

그렇다면 얼마나 다행일까.

속내는 그렇지 않은 것 같다.

앞으로 주택가격이 계속 오를 것이라는 막연한 분위기에 편승한 경우가 대다수가 아닌가 싶다.

어디서 나온 얘기인지 알 수 없지만 시중에 느닷없이 “집값이 더 오른다”는 얘기가 나돌았다.

거래를 촉진시키려는 일부 중개업소의 전략일 수도 있고 컨설팅으로 돈 벌어먹는 이른바 부동산전문가라는 업자의 농간이라는 설도 나온다.

근거는 현 정부의 주택정책 무게 중심이 개발보다 재생 쪽이어서 앞으로 공급부족에 따라 집값이 오른다는 것이다.

그럴 듯하게 포장됐다.

하기야 K대 부동산학과의 모 교수는 선진국에 비해 서울의 주택가격이 아직도 낮은 편이라는 뉘앙스의 신문 코멘트로 집값 상승을 부추길 정도이니 일반 업자 입장에서는 무슨 짓을 못하겠나.

물론 주택가격은 오른다. 경기가 나빠지면 조금 내리기도 하지만 장기적인 측면에서 볼 때 오를 수밖에 없다.

땅값·건축비·물가 등의 상승 때문이기도 하고 또 경제성장도 한몫한다. 값이 올라도 가계소득 증가가 이를 커버한다.

선진국 대도시를 봐도 그렇다. 일시적으로 가격이 떨어지기도 하나 장기적인 관점에서 보면 과거에 비해 엄청 올라있다.

주택은 한없이 만들어 낼 수 공산품이 아니다. 특히 특정지역의 공급량은 한정돼 있다. 반면에 이곳으로 이주하려는 숫자는 계속 늘어나기 때문에 가격은 자연적으로 오르는 구조다.

인구가 감소하는 국가도 대도시 집값은 떨어지지 않는다.

왜냐 하면 지방 인구의 유입 때문이다. 지방은 주택이 남아돌지만 대도시는 모자란다는 얘기다.

서울도 그렇게 돌아간다. 이 영향으로 서울 인근 도시들도 강세권에 들기도 한다. 일자리가 많은 서울과 멀리 떨어질수록 주택시장은 약세가 된다는 소리다.

그렇다면 경기가 나빠지더라도 집을 사야 된다는 얘기인가.

그렇지 않다. 불경기에는 구매력이 떨어진다.

주택을 투자재로 생각해서다. 오를 때 팔고 내릴 때 사려고 하는 심리가 작동한다.

가격이 떨어지면 큰 손해를 입을 수 있다는 심리적인 요인이 작용하게 된다는 의미다.

실수요자라도 집값이 더 떨어질 것이라는 생각이 들면 구매를 보류하고 이런 숫자가 늘어나면서 거래가 위축돼 가격은 하락하게 된다는 이치다.

이런 가운데 금리까지 인상된다면 시장 상황은 더욱 어려워진다. 이자를 감당하지 못하는 급매물로 인해 가격은 더 떨어지는 쪽으로 흘러간다.

그래서 시장 흐름을 잘 타야 한다는 얘기다.

경기가 위축될 것 같으면 집을 팔고 오를 시점에 사 놓는 게 최선책이다.

돈이 많은 사람이야 일희일비(一喜一悲)할 필요가 없지만 여유가 없는 입장에서는 자연적으로 시장 상황에 따라 움직일 수밖에 없다.

자금 부담 때문에 그렇다.

이런 이치로 인해 경기 사이클이 생기지 않나 싶다.