10·29대책 발표 4년, 시장은 어떻게 변했나?

참여정부 부동산 정책의 방점이 되는 10·29대책이 올해로 4년째를 맞이한다. 2002년 이후 강남권 집값 상승을 막기 위해 발표된 10·29대책은 분양권 전매 금지, 재건축 개발이익환수제 도입, 주택공급 확충, 부동산세제 개편 등을 주요 내용으로 한다.

현재 시행중인 각종 정책들의 기본 뼈대라고 할 만큼 10·29대책은 주택공급에서부터 금융,세제개편 등 부동산 시장 전 방면을 아우르고 있다.

주택시장에서도 비교적 강력한 대책으로 분류되는 10·29대책은 발표 이후 부동산 시장에 적지 않은 영향을 끼쳤다. 발표 이후 부동산 시장은 어떻게 변했으며, 발표 4년이 된 지금은 주택시장의 어떠한 변화를 가져왔을까?

◆10.29대책 약발은 1년?

10·29대책은 당시 상승가도를 달리는 강남권 재건축 시장을 얼어붙게 한 결정적 역할을 했다. 2003년 10월 29일 정책이 발표된 이후 2004년 한 해 동안 전국 주택시장의 냉각기를 가져온 것.

부동산1번지 스피드뱅크가 2003년 10월부터 월간 매매가 상승률을 조사한 결과 주택시장은 10·29대책 이후 침체기를 보이다 2005년 2월부터 점차 상승한 것으로 나타났다.

자세한 상승률을 보면 2005년 6월 수도권 5개 신도시는 한달 새 평균 6.14% 올라 10·29 대책 이후 가장 큰 상승폭을 기록했다. 당시 판교 분양에 대한 기대감으로 인근아파트 가격 급등이 주원인으로 분석된다.

또 2006년 이후에는 국지적인 개발호재 및 강남권 재건축 아파트값 상승으로 수도권 집값 상승열기가 멈추지 않았고 가을 이사철에는 그 동안 크게 오르지 않았던 비강남권, 경기지역 조차도 크게 오르는 모습을 보였다.

이에 따라 아파트값 급등을 잠재우기 위한 부동산 대책도 2003년 10월 29일 이후 더욱 자주 나왔다. 2005년 2·17대책, 5·4대책, 6·13대책, 8·31대책 등 거의 2~3개월 단위로 부동산 대책이 쏟아져 나왔으며 2006년에도 3·30대책, 11·15대책, 2007년 1·11대책이 연이어 나오게 됐다.

◆ 10·29대책에도 끄떡없는 강남권

10·29대책 이후 4년간 아파트가격은 어떻게 움직였을까?

스피드뱅크의 조사 결과에 따르면 2003년 10월 25일 대비 2007년 10월 20일까지 아파트값은 강남구가 45.64%로 가장 많이 올랐으며 이어 송파구가 41.17% 상승했다. 이러한 수치는 같은 기간 강북구(19.94), 중랑구(18.84%), 은평구(17.96%)에 비하면 2배가 넘는 상승폭이다.

결과만 봤을 때 올 한해 동안 강남권 아파트가 침체기를, 비강남권은 상승세를 타고 있다 하더라도 10·29 대책 이후 강남권 상승폭을 비강북권에서 상쇄하지 못한다는 말이다.

10·29대책 이후 재건축 아파트값 상승세는 강남·송파구 전체 주택시장을 끌어올렸다고 해도 과언이 아니다. 같은 기간 강남구 재건축 아파트값은 54.35% 올랐으며 송파구도 67.60% 상승했다.

이밖에 경기도는 10·29대책 이후 판교발 급등으로 용인, 의왕, 성남의 아파트값이 큰 폭 올랐다. 용인은 4년 동안 51.91% 상승해 아파트값의 절반만큼 오른 것으로 나타났다. 이어 의왕(47.47%), 광주(45.16%), 성남(43.73%) 상승했다.

◆10·29대책으로 바뀐 정책은?

10·29대책은 현재 주택시장까지 영향을 미치고 있다는 점에서 참여정부 부동산 정책의 근간임을 알 수 있다. 공급확충 안으로 나온 뉴타운, 신도시 조성은 강북개발과 판교분양이라는 결과를 낳았다.

또 부동산실거래가신고, 주택거래신고제 도입으로 주택시장의 거래 투명화도 이끌어냈다. 세금관계 면에서는 종합부동산세 신설, 3주택자 이상 양도세율 60% 중과 등으로 8·31대책의 기초가 되기도 했다.

이밖에 금융규제인 담보대출인정비율 축소도 거래를 약화시켰다.